— В Ленобласти около 35–40% от объемов сданного жилья — объекты ИЖС, — подчеркнул он. — А многоквартирных домов в регионе построено примерно 2,5 млн кв. м. То есть Петербург по этому показателю на миллион квадратных метров опережает область. При том, что в городе ИЖС практически не строится.

— Рынок масс-маркета зимой 2024 года продолжает тенденцию 2023-го на снижение спроса и наращивания темпов строительства за счет уже реализуемых объектов, а не новых проектов, — продолжил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Объем предложения по Петербургу и Ленобласти в конце 2023-го более чем на 20% превышал аналогичный показатель конца предыдущего года, что говорит о замедлении спроса с учетом реалий денежно-кредитной политики ЦБ.

— Появление новых транспортных узлов, например, приводит к нарастанию активности в более отдаленных районах агломерации, так как без транспортной доступности продавать жилье очень сложно, а маятниковая миграция на работу и обратно неизбежна, — добавил он. — Но всегда есть определенные преимущества и недостатки строительства как в городе, так и в области.

— Так, по итогам 2023 года в Петербурге объемы строительства сократились более чем на 10%, а в Ленобласти — лишь на 0,4%, — рассказал он. — Это можно назвать закономерным трендом для текущей ситуации на рынке недвижимости.

— Мы действительно видим интерес к жизни за городом. Порядка 60% наших клиентов — это семьи. А для этой целевой аудитории проекты за КАД могут предложить масштабное благоустройство, близость лесных массивов, а значит — широкие возможности для прогулок и времяпровождения на природе. В середине февраля у нашей компании удачно стартовал первый проект в области — GloraX Новоселье. Судя по уровню спроса, покупателей не так сильно волнует удаленность от центра — на первый план выходят качественные характеристики комплекса, планировки и, конечно, стоимость, — пояснила Татьяна Халилова. — В случае с GloraX Новоселье на старте продаж мы можем предложить покупателям цену, которая укладывается в лимиты по господдержке, — это, безусловно, важно.

— Продолжает сокращаться число земельных участков под массовое жилое строительство в границах Петербурга — объем нового предложения в городе снижается, растет доля пригородов, все больше застройщиков выходят за КАД, — пояснила Ольга Трошева. — В пригороде объем вывода новых объектов составил 1,4 млн кв. м, что на 38% больше показателя за 2022 год.

На начало 2024 года доля пригорода в структуре предложения составила 34% — по сравнению с концом 2022 г. она увеличилась на 7 процентных пунктов благодаря активному пополнению рынка новым жильем на этих территориях.

— Привлекательность квартир в области в значительной степени объясняется увеличением стоимости жилья в городской черте и снижением его доступности для покупателей, из-за чего выбор падает на областные новостройки, — говорит Ольга Трошева. — К концу 2023 года разница между средней ценой за квадратный метр объектов в черте города и за его пределами составила 24% (город — 180,7 тыс. руб./ кв. м, областные локации — 145,6 тыс. руб./ кв. м).

— При этом в Петербурге может сильно отличаться цена даже на проекты одного сегмента: например, если один жилой квартал находится у метро, а другой — в трех километрах от него, — добавил он. — В Ленобласти такого нет, тут расстояние в три километра мало значит.

— Более низкая цена обусловлена несколькими факторами: худшим уровнем жизни из-за нехватки инфраструктуры и сложностей с транспортным сообщением, областной регистрацией, более бюджетными проектами в целом, — пояснила она. — В области строится преимущественно жилье классов стандарт и комфорт. Объектов высокого ценового сегмента здесь нет, если не считать отдельные коттеджные поселки.

— Основная причина такого расхождения — стоимость участка: он, конечно же, куда более дорогой в обжитом районе города, нежели в области, — пояснил Ян Фельдман. По его словам, еще один фактор, влияющий на конечную цену для покупателя, — то, что в области реализуются почти исключительно проекты комплексного освоения территории. Это уменьшает себестоимость квадратного метра.

— Для нашей компании, которая давно работает в Ленинградской области, есть важный фактор: здесь можно создавать действительно масштабные проекты с уникальным девелоперским продуктом и потребительскими свойствами, — подхватил мысль Максим Жабин. — Мы здесь не ограничены скученностью городских районов и архитектурными и градостроительными ограничениями Санкт-Петербурга. Можем создавать самодостаточные экологичные городские районы, вокруг которых — природа Северо-Запада.

— Проекты в области и городе могут отличаться по планировке, дизайну, инфраструктуре и целевой аудитории, — пояснил Максим Жабин. — Обеспечение инфраструктурой областных проектов может быть вызовом, поэтому мы строим проекты комплексного освоения, кварталы, районы — и сами занимаемся развитием инфраструктуры, необходимой нашим будущим жителям.

— Стереотип, что за КАДом строят только «жесткий эконом», давно уже неактуален, — отмечает Ян Фельдман. — Многие областные проекты по качеству не только не уступают городским, но и частенько их превосходят. Особенно если сравнивать с теми новостройками, которые возводятся в периферийных районах Петербурга.

— Сегодня почти все объекты в 47-м регионе — мало- и среднеэтажные, — добавил Ян Фельдман. — Также в Петербурге все еще появляются «точечная» застройка, а в области она практически исключена.

— При работе над проектами в области мы в Группе Аквилон учитываем комфортную развитую транспортную и социальную инфраструктуру, — рассказывает Наталия Коротаевская. — В самих проектах стараемся сохранить все УТП, которые реализуем в городе и которые отличают наши комплексы. Используем все технические наработки при строительстве, формируем планировки по принципу «разумные метры», обеспечиваем наличие коммерческих площадей на первых этажах, зон для хранения сезонных и крупногабаритных вещей. Работаем над проектами благоустройства. К областным проектам покупатели предъявляют такие же высокие требования, как и к городским, поэтому важно делать их качественными.

— Первые этажи мы всегда отдаем под коммерцию, так как люди привыкли, что в доме есть магазины шаговой доступности, салоны красоты, аптеки, пекарни, пункты выдачи и другие, — добавила она.

— Основные преимущества городских локаций — это комфорт проживания, доступность социальной и транспортной инфраструктуры, более умеренные тарифы ЖКХ, — считает Дмитрий Ефремов. — Преимущество области заключается лишь в формально меньшей стоимости квадратного метра. Однако такая экономия не всегда оправдана, учитывая отсутствие благ, присущих проектам в Петербурге. Сегодня клиент готов заплатить чуть больше за квартиру пусть меньшего метража, но в городской новостройке, чем сэкономить и купить несопоставимый по преимуществам вариант в Ленинградской области.

— В области чаще реализуются крупные проекты комплексной застройки, — добавила Оксана Понаморенко. — Это не случайно — ведь помимо жилья в новых локациях необходимо создавать социальную и торговую инфраструктуру. В городе же немало проектов точечной застройки, когда новые дома интегрируются в сформированную среду. Например, наш жилой квартал в Выборгском районе позиционируется, в первую очередь, как семейный. В шаговой доступности от него действуют 5 детских садов, 6 школ, поликлиники для взрослых и детей, школа искусств, центр семейной медицины, спортивные клубы.

— Причина тут проста — маржинальность проектов в Петербурге выше, и она позволяла застройщикам вкладывать дополнительные средства в повышение качества жизни, — пояснил он. — Ленобласть всегда характеризовалась меньшей маржинальностью, и сложнее было выкроить средства на то, чтобы сделать проект уникальным и привлекательным. Но за последнее время за счет конкуренции областные стройки тоже стали «подтягиваться».

— Потенциал любого жилого проекта базируется на нескольких факторах. Первый — его местоположение относительно транспортной инфраструктуры, — комментирует Дмитрий Ефремов. — Станция метро в шаговой доступности и наличие крупных транспортных артерий рядом существенно увеличивают ликвидность в сравнении с жилыми комплексами, до которых необходимо добираться несколькими видами транспорта.

— Транспортная доступность, конечно, критически важный пункт для проектов в Ленобласти, но в последнее время степень ее значимости начала ослабевать. На это повлияло активное внедрение удаленного или гибридного формата работы, — считает Булат Мирзаханов. — Однако все зависит от социального статуса покупателя: если ты «удаленщик», но у тебя ребенок, а школы рядом нет, то все равно придется «работать водителем» и стоять в пробках.

— На юге агломерации под конец прошлого года тоже произошло важное событие, отмечает Булат Мирзаханов, — запуск тактовых электричек. Теперь в час пик из Красного Села до Витебского вокзала можно доехать за 36-40 минут. Утром в будние дни поезда ходят с частотой в 15-30 минут, что сравнимо с автобусами. Тактовое движение электричек должно разгрузить Кингисеппское и Красносельское шоссе.

— Возможно, все происходит не так быстро, как мы этого хотели бы, но во многом это ограничено средствами, которыми располагает бюджет — в первую очередь, федеральный: развитие подобного рода крупных проектов — задача именно федерального финансирования, — резюмировал он.

— Без сомнения, появление новых рабочих мест — это мечта любого руководителя региона, где появляются подобные города-спутники, но сделать это, к сожалению, очень сложно, — комментирует Алексей Белоусов. — Одна из задач, которая стоит перед бизнесом и властями, — чтобы рядом с такими разрастающимися жилыми массивами появлялись новые рабочие места. Но это уже не забота девелоперов.

— Необходимо всячески поддерживать развитие соседних населенных пунктов, ведь это в целом скажется положительно как на агломерации, так и на Санкт-Петербурге в частности, — говорит Дмитрий Ефремов. — Невозможно развивать и вкладывать только в город федерального значения, игнорируя «окраины». Это неизбежно приведет к кризису: наступит переизбыток условного центра и упадок удаленных от него городов.

— Кроме того, наша Группа занимается развитием проектов по созданию крупных точек приложения труда, в том числе и в формате Light Industrial, — отметил он. — Мы уже проектируем первый подобный объект на территории Москвы.
Со временем объекты Light Industrial могут появиться и рядом с нашими жилыми проектами в Ленобласти.

— Думаю, что тенденция роста предложения жилья в области и сокращения в городе сохранится в ближайшие годы. Важно сохранять доступность цен, качество жилья и инфраструктуру для успешного развития рынка, — говорит Максим Жабин.