Доходные дома Васильевского острова: прыжок через столетие
В начале XXI века в Петербурге возрождается культура строительства доходных домов. «Фонтанка» не только расскажет вам о том, какова традиция такого бизнеса в нашем городе, но и покажет несколько зданий, которые вы не найдете в списке главных городских достопримечательностей. В объективе нашего издания – доходные дома Васильевского острова.
Доходные дома в Петербурге начали массово строить в середине XIX века. Раньше, конечно, они тоже были, аж с конца XVIII века, но для сдачи внаем приспосабливали здания иного назначения, чаще всего фамильные особняки, особенно, если семейство лишалось других источников дохода. Но перестраивать готовые дома не всегда хорошее решение, поэтому владельцы участков, расположенных в удобных для жизни местах, стали строить сразу под сдачу.

В середине позапрошлого века как раз соорудили первый постоянный мост на Васильевский остров, и жители его теперь могли добраться хотя бы до Адмиралтейства даже в шторм, в ледоход и ледостав. Раньше-то был плашкоутный Исаакиевский, ему все эти погодные выверты были критичны. А без постоянной связи с другими частями города стать престижным или хотя бы приличным местом острову не грозило.
Петербуржцы среднего класса зачастую меняли квартиры ежегодно: летом из них выезжали на съемную же дачу, а ближе к концу дачного сезона бегали в поисках новой. Нет, конечно, если у семейства были деньги, чтобы 3–4 месяца платить за пустующую квартиру, то так и делали, но не всем такой вариант был по карману.
А у кого денег было совсем мало, те на дачи и не ездили.
С постройкой моста начался настоящий строительный бум: землевладельцы-василеостровцы потирали руки, архитекторы предвидели, что им тут на годы вперед работы хватит. И были правы: на Васильевском острове огромное количество зданий имеет в реестрах пометку «доходный дом такого-то». И строили не абы кто, а знаменитые зодчие, и жили в них не последние люди, а литераторы, живописцы, ученые, инженеры.
Квартира в доходном доме — это вовсе не коридор с рядами дверей. Во-первых, значительная часть квартир состояла из 1–2 комнат. Их снимали одинокие, малосемейные или не очень богатые горожане. Для среднего класса были предназначены трех-пятикомнатные квартиры, ну а самые зажиточные могли позволить себе снимать жилье и в шесть, и в десять комнат. Впрочем, если доходов переставало хватать на квартиру, то всегда можно было сдать часть помещений в поднаем.
Пять доходных домов, которых нет в путеводителях
Дом купца Соловьева, 5-я линия Васильевского острова, 10
Дом купца Соловьева, 5-я линия Васильевского острова, 10
В 1861–1862 годах на 5-й линии Васильевского острова архитектор Маевский возвел по заказу купца Соловьева четырехэтажный дом. Участок давно не застраивался капитально, так что снесли старые служебные постройки и приступили к делу. Дом был выполнен в романском стиле и украшен удивительно: над сдвоенными окнами на третьем этаже красуются натуральные черти в гексаграммах. Только никому ни слова, а то будет как с Мефистофелем на Лахтинской.
В 1880 году прельстившись, разумеется, не чертями, а близостью к Академии художеств, в дом въехал известный художник Иван Шишкин и прожил несколько лет. Здесь он написал многие свои известные картины, например, «Заповедная роща», «Дорожка в лесу», «Дубки». После того, как художник лишился молодой жены (она умерла вскоре после рождения дочери), он переехал в дом 30 по той же линии.

В 1902–1904 годах в этом доме проживал архитектор Василий Шауб, один из первых провозвестников модерна в Петербурге. Потом, правда, переметнулся в неоклассицизм, но начинал-то вообще с эклектики! Кстати, доходные дома он тоже строил в большом количестве, в том числе и на Васильевском острове. Но как примеры его творчества, всем наверняка знакомые, приведем ансамбль жилых домов на нынешней Австрийской площади и знаменитый дом-утюг на набережной Фонтанки у Калинкина моста.

Но самое интересное из того, что случилось в этом доме, связано с биографией трех поэтов. Жил на свете известный востоковед и знаток древних языков Владимир Шилейко. Он был знаменит своей ученостью с подросткового возраста, но в какой-то момент познакомился с Николаем Гумилевым и Михаилом Лозинским, и любим мы теперь его, по крайней мере, широкая публика, вовсе не за шестьдесят два (!!!) языка, которые он знал, а за участие в жизни известного поэтического кафе «Бродячая собака», остроту языка и за то, что он стал вторым мужем Анны Ахматовой.

Но до этого оставалось еще некоторое время, а в 1914 году Гумилев, приехав из Либавы, не стал снимать себе квартиру, а поселился у своего друга Шилейко, который жил как раз на 5-й линии. Отсюда после объявления войны с Германией Николай Степанович и ушел в армию, говорят, подкупил писаря, чтобы его туда взяли, а могли бы и не брать — негоден был.

Где же третий поэт, спросите вы, если мы упомянули только Гумилева и Ахматову? А Шилейко и сам писал стихи, хотя, конечно, не ими прославился.
Дом М. А. Долгополова, 8-я линия Васильевского острова, 31
8-ая линия Васильевского острова, 31
Еще один связанный с поэзией дом стоит на 8-й линии под номером 31. Это доходный дом М. А. Долгополова, построенный в 1910–1911 годах по проекту архитектора В. И. Ван-дер-Гюхта. Нам не очень интересно, что в 1921 году в этом доме проводились одни из первых в стране курсов, на которых обучали радистов, и что примерно в то же время в уже бывшем доходном доме жил известный ботаник Н. И. Кузнецов (а он, между прочим, был одним из первых, кто обратил внимание на охрану природы в России). Зато стоит рассказать о том, что с конца 1930 по январь 1931 года в квартире своего брата Евгения гостил Осип Эмильевич Мандельштам, правда, всего несколько дней, пока искал возможность снять свое жилье и как-то заработать себе на жизнь. Тогда ему отказали дать комнату, причем, если верить его жене, Надежде Мандельштам, решение принял писатель Николай Тихонов, который сказал: «Мандельштам в Ленинграде жить не будет. Комнату мы ему не дадим». После отказа семья Мандельштам покинула Ленинград и жила с тех пор в Москве.

Зато именно здесь было создано стихотворение «Ленинград», больше известное по первой строке: «Я вернулся в мой город, знакомый до слез…»

Напомним, что семья Мандельштам вскоре после рождения Осипа переехала в Павловск, а когда ребенку было шесть лет, то и в Петербург.

В 1990 году в память о поэте на доме была открыта мемориальная доска.
Кстати, непременно надо рассказать, почему именно в этом доме жил брат поэта. В 1914 году, после смерти главы семейства, здесь поселилась семья Дармолатовых — мать и четыре дочери. Одна из них, Надежда, стала женой Евгения Мандельштама и умерла в родах. Еще одна дочь, Анна, вышла замуж за режиссера Сергея Радлова и под именем Анна Радлова была известна как поэтесса круга Михаила Кузмина, а позже, после революции, как переводчик. Их сестра Сарра вышла замуж за художника Владимира Лебедева. Она была известным скульптором, оставившим портреты многих современников: Дзержинского, Чкалова, Твардовского, Паустовского и даже Пастернака.

Квартира Дармолатовых стала одной из первых в городе коммуналок, но в те пока еще мирные времена хозяева сами могли решать, кого подселить. Так, жил здесь Питирим Сорокин, известный в Советской России и позже в США социолог и культуролог. Ему позволили жить в квартире потому, что он был женат на подруге по Бестужевским курсам одной из дочерей Дармолатовых.
Дом Л. Е. Кенига, Большой проспект Васильевского острова, 15
Дом Л. Е. Кенига, Большой проспект Васильевского острова, 15
Теперь давайте о живописи поговорим. К примеру, на углу Большого проспекта и 4-й линии стоит доходный дом Л. Е. Кенига. Он был построен в 70-х годах XIX века сразу на трех участках, на одном из которых раньше стояла одна из первых частных типографий России. Кениг купил эти участки, дома снес и объявил конкурс, кто из архитекторов построит ему большой доходный дом. Выиграл конкурс зодчий Карл Рахау, который до этого, помимо прочего, создал перила Литейного моста. Особняк Сан-Галли на Лиговке — тоже его работа, если что.

В 1904–1906 годах здесь была квартира художника Николая Рериха. Известный художник и путешественник любил Васильевский остров. Уж не потому ли, что здесь родился? В начале 1904 года он сообщил меценатке и покровительнице искусств Марии Тенишевой свой новый адрес: Васильевский остров, 4 линия, № 5, кв. 9.

В эти годы Николай Рерих принял участие во Всемирной выставке в Сент-Луис (США), откуда вернулся с серебряной медалью за серию архитектурных этюдов; путешествовал по древним городам России – Твери, Угличу, Калязину, Валдаю, Звенигороду. В 1905 году с исключительным успехом прошли его выставки в Вене, Праге, Берлине, Милане, Венеции. Здесь у него родился второй сын — Святослав.

В этой квартире его часто навещал художник Михаил Врубель, который жил тогда на Театральной площади. В эти годы он работал над полотнами «Жемчужина» и «После концерта» (портрет жены). Рерих пишет: «Незабываемо последнее посещение Врубеля, бывшее в 1905 г. Помним, он пришел довольно поздно вечером, и за чаем была беседа о новых задуманных картинах. Жили мы в доме Кенига на пятой линии Васильевского Острова, столовая выходила во двор».

Кстати, в этом доме находится одно из мистических мест Петербурга — Двор духов. Он может исполнить ваше желание, если загадать его и взглянуть на маленький кусочек неба над головой.
Дом купца Громова, Большой проспект Васильевского острова, 6
Дом купца Громова, Большой проспект Васильевского острова, 6
И снова мы на Большом проспекте, но уже на четной его стороне. В доме шесть, угловом сразу по 2-й линии и улице Репина. В конце 1850-х годов его перестроил для купца Громова архитектор Георгий Винтергальтер — плодовитый мастер стиля эклектика. Сейчас, после капремонта 1970-х, фасады сохранились только частично, но они примерно дают представление о том доме, который находился тут раньше.

В 1860–1861 годах в этом доме жил Чернышевский, который тогда только перестал быть редактором журнала «Военный сборник» и с головой окунулся в революционную работу. Правда, арестовали его не здесь, а на следующей квартире — на Большой Морской. В 1860-м году, кстати, выходит его opus magnum... Кто сказал «Что делать?» — а вот и не угадали. Вовсе даже трактат «Антропологический примат в философии». Не спрашивайте, о чем он. Мы и роман «Что делать?» сейчас не перескажем.

А те события, которые прославили этот адрес навечно, произошли позже. Начнем с того, что в 1910 году в доме появилась булочная. Ее владелец, Н. Р. Савичев, переехал сюда со всей семьей. В 1930-м году у него родилась младшая дочь — Таня. В этом доме она пережила страшные блокадные годы и оставила бессмертный дневник — девять страниц, на шести из которых зафиксированы смерти близких людей девочки.
Дом Винтера, Кадетская линия, 9
Дом Винтера, Кадетская линия, 9
В 1900 году на Кадетской линии был построен дом номер 9 — доходный дом Винтера. Он известен тем, что это одно из первых зданий, построенное, а вернее перестроенное, архитектором Федором Лидвалем. Тогда он еще не был вдохновенным певцом северного модерна, а работал в жанре крепкой и обычной эклектики.

В этом доме на съемной квартире с 1891 по 1897 годы обитал великий химик Дмитрий Менделеев. В эти годы он создал в Петербурге Главную палату мер и весов (вы помните, на Московском, там еще периодическая таблица на стене выложена!), работал над получением бездымного пороха.

В 1910–1917 годах на Кадетской, 9 жил великий русский лингвист Иван Александрович Бодуэн де Куртене. О себе он писал, что «отличался неудовлетворительною научною подготовкой и небольшим запасом знаний».

И вот с этой неудовлетворительной научной подготовкой он взял да и привил современной ему лингвистике совершенно революционный подход. До него считалось, что суть языка в его истории, а история его записана в литературных памятниках. Вот их-то ученые и считали достойными исследования. «Позвольте, — как бы сказал Бодуэн де Куртене, — а живой язык? А диалекты? Господа, давайте-ка мы их тоже примем во внимание». И принял. Теперь попробуйте только сказать лингвисту, что устная речь, в том числе и не шибко грамотная, не отражает механизма функционирования языка. Мы за вас с этой секунды и беглой гласной не дадим.
Но все доходные дома в городе были построены до революции. А что же было после? Революция и голод выкосили население столицы. В опустевшие квартиры стали заселяться новые жильцы, чаще всего — самозахватом. Там, где еще жили прежние съемщики, им сначала позволяли выбирать, кого подселить, потом начали давать ордера на принудительное уплотнение. Появился институт советской прописки, и весь рынок сдачи квартир в аренду скрылся «в тень» почти на 80 лет и начал оттуда выходить только в девяностых годах XX века. Теперь, когда мы уже довольно далеко ушли от «дикого капитализма», доходные дома возрождаются как современный бизнес, но уже на новый лад. Сегодня их называют «апарт-отели», «апарт-комплексы» или даже просто «апарт», мол, сами все поймете.

Главное отличие современных качественных сервисных апартаментов от доходных домов прошлого — у них есть управляющая компания. По сути дела, во многих вопросах она замещает хозяина дома, каким он был в XIX веке. Тогда собственник дома был обязан не только построить дом и потом искать в него жильцов, но и содержать в порядке участок, благоустраивать территорию и даже надзирать за жильцами. Нынешние управляющие компании пошли еще дальше: они взяли на себя не только всю эксплуатацию апарт-отеля (работу инженерных и охранных систем, предоставление сервисных услуг), но и поиск и размещение жильцов, оформление всех необходимых документов. Собственникам апартаментов остается только деньги в карман класть.
В начале XX века стоимость жилья разнилась от 150 рублей в год за «однушку» до 3 тысяч за апартаменты в 11 и более комнат. Университетский профессор тогда зарабатывал в год 2000–3000 рублей, командир полка – 3000–4000, низкоквалифицированный рабочий – 200–300 рублей. Квартплатой дело не ограничивалось: жильцы должны были платить еще и специальный налог, который составлял от 5 рублей до 10% стоимости жилья в год. Домовладельцы тоже платили такой налог за свою квартиру плюс налог за дом.
В последнее время в городе было построено много апарт-комплексов, среди которых спроектированный в едином стиле лофт Docklands* на севере Васильевского острова с видами на залив и Малую Неву, в трех минутах от ЗСД и в восьми минутах пешком от станции «Приморская». Раньше на этом участке набережной Макарова располагались постройки старого грузового терминала речного порта. Но пришли застройщики, и здесь появился центр новой культуры жизни и бизнеса для инвесторов. Кстати, застройка ранее занятых техническими строениями участков — это тоже принцип XIX века, а вот формирование целого квартала в едином стиле — уже веяние современное.

Как рассказали «Фонтанке» в компании Docklands Development, чьим флагманским проектом является новый апарт-комплекс, инвестиции в апартаменты полезны для тех, кто хотел бы сдавать жилье и получать с этого доход, но времени и сил делать это самостоятельно нет. Прибыль инвестора при этом может достигать 14% годовых, в зависимости от выбранной программы доходности.
В начале XX века квартиронаниматели объединялись в товарищества для постройки доходных домов с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта. Вступительный взнос пайщика для квартиры до 30 кв. саженей (120 кв. м — средний размер квартиры) обычно составлял не более 5 тысяч рублей при средней стоимости квартиры около 10 тысяч. Пайщик, получивший квартиру, ежемесячно платил за обслуживание дома по смете: уплата долга с процентами, налоги, страховые премии и прочие платежи. Вложенные средства приносили ему 10% годового дохода.
В XIX веке хозяин доходного дома сам должен был заботиться о том, чтобы найти приличных и платежеспособных жильцов — порой просто вешали на окна первых этажей объявления. Кстати, если арендатор переставал платить за квартиру, призвать его к порядку и получить свои деньги в тех условиях было довольно сложно. В Docklands собственник апартаментов избавлен от этой проблемы: он подписывает с управляющей компанией договор, и все вопросы поиска и платежеспособности жильцов его больше не касаются. Ему даже не обязательно приезжать в апарт-отель: вся информация и отчеты доступны ему онлайн. У инвестора есть два варианта извлечения дохода: можно получать фиксированные ежемесячные арендные выплаты в течение пяти лет, либо получать доход в зависимости от успехов управляющей компании по сдаче жилья в краткосрочную и среднесрочную аренду.

Стоит помнить о том, что, как и в позапрошлом веке, нынче надо заранее подумать, какая именно квартира принесет больше денег. Вспомним, что сверхприбыли в доходных домах XIX века давали совсем не огромные барские квартиры с двумя анфиладами залов — парадными покоями и задними комнатами. Основную прибыль, как это ни странно, домовладельцы получали с каморок под самой крышей, где в тесноте и зачастую в обиде жили люди бедные. В XXI веке такое уже невозможно — и анфилады вышли из моды, и однокомнатные квартиры теперь — не признак бедного житья. В комплексе Docklands есть несколько видов апартаментов на выбор, но разница только в количестве комнат, а не в удобствах и комфорте жильцов.

И кстати, никто не мешает купить себе жилье в этом комплексе и не сдавать его, а просто жить и радоваться хорошей планировке, удачной инфраструктуре, сервису, как в четырехзвездном отеле, и сниженными по отношению к обычным квартирам налогам.
Объектом, который вдохновил компанию при создании концепции лофт-квартала, стал лондонский район Docklands, расположенный к востоку и юго-востоку от центра города, по обоим берегам Темзы. Ранее на его месте располагались доки лондонского порта, а сегодня — современные кварталы для жизни, работы и отдыха.
Лондон
Петербург
Пока на стенах этих корпусов нет ни одной мемориальной доски, повествующей о том, что в начале XXI века здесь жил выдающийся, великий или просто известный художник, поэт, ученый или инженер. Может быть, вы будете первыми?
Автор: Елена Виноградова
Редактор: Галина Леонтьева
Корректор: Оксана Родионова
Верстка/дизайн: Ксения Горшкова
Фото: Михаил Огнев, «Фонтанка.ру»
Координаторы проекта: Елена Таранущенко, Ольга Голубева
Материал подготовлен в партнёрстве с компанией Docklands Development.

*Лофт - квартал Docklands, застройщик - ООО "Проспект Кима, 19", проектная декларация на сайте.