круглый стол

Не депозитом единым.

Какие альтернативы предлагают сегодня брокеры, банки и девелоперы частным инвесторам
фото: pixabay.com
Почему хранить деньги в долларах с целью заработать уже не выгодно, на какую доходность могут рассчитывать владельцы индивидуальных инвестиционных счетов, чем привлекательны корпоративные ценные бумаги девелоперов и почему стало выгоднее покупать апартаменты, а не «однушки» в пригородах — обсудили участники круглого стола «Фонтанки».
Турбулентность в российской экономике привела к тому, что почти у каждой российской семьи есть негативный опыт, связанный с попыткой сохранения денежных средств. Заморозка счетов, появление «креативных» компаний, оказывающихся финансовыми пирамидами, гиперинфляция все это не добавляет оптимизма. Но вопрос сохранения и приумножения капитала по-прежнему остается актуальным.
Илья Андреев
«Несмотря на то, что 20% россиян находится за чертой бедности, число людей, у которых есть накопления, довольно велико, отмечает Илья Андреев, управляющий партнер Zenith PM. В основном, это семьи в крупных городах, у которых накопилась какая-то сумма, и большинство из них делает выбор в пользу банковских депозитов в рублях». По данным Центробанка на июль 2019 года рублевые депозиты физлиц составили 29 трлн рублей. Это колоссальная сумма, которая говорит как о перспективах развития рынка частных инвестиций, так и о том, что люди слабо информированы о вариантах размещения средств. А их на сегодняшний день немало.
управляющий партнер Zenith PM

На стартовой позиции

фото: pixabay.com
Лишних денег, конечно, не бывает. Но инвестиции предполагают наличие какой-то свободной суммы, которую можно вложить, пусть и с перспективой роста. «Частному инвестору можно выходить на рынок с суммой, которую он может без серьезных душевных терзаний потерять, считает Илья Андреев, и эта сумма у каждого своя».
Ирина Кючукова
Важно, конечно, на какой рынок человек планирует выходить. «Например, на Московской бирже можно купить и продать валюту по более выгодному биржевому курсу, чем в обменных пунктах, но торги идут с минимальным размером лота 1000 единиц валюты: евро, долларов, юаней, рассказывает Ирина Кючукова, начальник отдела валютного и денежного рынков Северо-Западного филиала ПАО Московская Биржа. Ряд брокерских компаний устанавливают минимальный денежный порог для открытия брокерского счета, но уже многие банки и брокеры готовы работать с абсолютно любой суммой».
начальник отдела валютного и денежного рынков Северо-Западного филиала ПАО Московская Биржа
Елена Семыкина
Начинающим инвесторам с небольшим объемом свободных средства стоит обратить внимание на индивидуальные инвестиционные счета (ИИС), считает Елена Семыкина, директор Северо-Западного филиала ПАО Московская Биржа. Они представляют собой, по сути, обычные брокерские счета, но с возможностью получения дополнительного дохода за счет налоговых льгот.
директор Северо-Западного филиала ПАО Московская Биржа
Илья Тесюль
Необходимо понимать, что инвестиции это процесс, путь, занятие не на месяц и даже не на год. «В идеале мы стремимся к тому, чтобы инвестиции стали для большинства непременным атрибутом стиля жизни, говорит Илья Тесюль, директор по развитию Инвестиционной компании «ДОХОДЪ». Практически каждый, при наличии желания и интереса, может выработать привычку к регулярным инвестициям. Вы можете стартовать с небольшой суммой и постепенно наращивать ее».
директор по развитию Инвестиционной компании «ДОХОДЪ»
Все зависит от тех целей, которые ставит инвестор: сберегать, получать регулярный дополнительный доход, увеличивать капитал и т.д. С инвестиционной целью будет связана стратегия инвестиций и выбранные инструменты.

— По большому счету, даже дополнительный заработанный рубль можно считать доходом, а для начала инвестиций достаточно совсем небольшой суммы — от 5-10 тысяч рублей, — комментирует Илья Тесюль. — В остальном многое будет зависеть от выбранных акций, облигаций, валюты и других активов, в которые инвестор хочет вложить денежные средства. Лот покупки есть и для ценных бумаг, некоторые из которых даже в количестве одной штуки по стоимости могут превосходить сумму в 10 тыс. рублей. В нашей компании минимальный порог для брокерского счета начинается с 30 тыс. рублей, но это не значит, что с меньшей суммой вам не откроют счет. Просто мы определяем 30 тыс. рублей как рекомендуемую сумму, которая наделяет смыслом работу на рынке ценных бумаг.
Екатерина Запорожченко
Порог для входа на рынок недвижимости, конечно, выше. «Сегодня в среднем стоимость покупки апартаментов начинается от 3 млн рублей на этапе строительства, рассказывает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development. Поскольку наш флагманский апарт-отель уже функционирует и имеет звёзды, а вторая очередь на завершающей стадии, то сумма покупки выше и начинается от 5,6 млн рублей в действующем проекте и от 3,6 млн руб. в строящихся зданиях».
коммерческий директор ГК Docklands development

Валюта уже не та

фото: pixabay.com
В 90-е годы прошлого века в валюте измерялось практически все: от стоимости квартир до «черных» зарплат. Сейчас это далеко не так, а российский рубль стал стабильнее. Однако на курсы валют по-прежнему могут влиять политические новости, и их резкие изменения почти невозможно спланировать или угадать заранее, тем более неопытному инвестору. Новое бюджетное правило, введённое с 2018г., сделало рубль еще более стабильным, и хранить деньги в долларах или других валютах стало уже не так интересно с инвестиционной точки зрения. Но по-прежнему имеет смысл накапливать и хранить деньги в валюте, если есть конкретные цели по ее использованию: поехать в отпуск в другие страны, приобрести недвижимости за рубежом, вести бизнес с иностранными партнерами. В таком случае, по словам Ирины Кючуковой, необходимо диверсифицировать валютную часть инвестиционного портфеля в соответствии со своими задачами.

Интересные игры

фото: pixabay.com
Биржа обычно ассоциируется c большими суммами и профессиональными игроками. На самом деле это уже давно не так. Поскольку финансовые услуги стали доступнее благодаря развитию технологий, появлению налоговых стимулов — в первую очередь индивидуальных инвестиционных счетов, — а также снижению ставок по банковским депозитам, приток частных инвесторов на биржевой рынок существенного увеличился. Ежемесячно брокерские счета сегодня открывают более 100 тыс. российских граждан. А количестве ИИС уже приблизилось к 1 млн счетов. Активных счетов около трети: большинство (62%) совершает от 1 до 5 сделок ежемесячно, от 5 до 50 сделок — 32%, больше 50 сделок — 6% инвесторов. Наиболее популярные инструменты у российских инвесторов сегодня — акции, облигации и биржевые фонды.

ИИС предоставляет частному инвестору право по истечении трех лет выбрать один из двух типов доступных налоговых льгот. Первый тип — вернуть НДФЛ (13%) в виде налогового вычета с суммы до 400 тыс. рублей, то есть 52 тыс. рублей за год. Например, если в портфеле инвестора облигации, то они также освобождаются и от подоходного налога по накопленному купонному доходу. В таком случае даже при не очень высокой доходности облигаций, но с учетом возврата НДФЛ, можно получить доходность до 26%.

Для более опытных инвесторов предусмотрен второй тип вычета — освобождение от налога на всю прибыль по всему инвестиционному доходу, полученному в рамках ИИС за три года. При успешном управлении портфелем ценных бумаг второй тип вычета может оказаться выгоднее.

— Я позиционирую ИИС как интересную альтернативу депозитам, — говорит Елена Семыкина. — если есть желание и возможность отложить средства на учебу, на пенсию, то можно ежемесячно не просто откладывать, а инвестировать по 5-10 тыс. рублей и получать доход, например, с самых консервативных инструментов — облигаций. Ставка по ним, как правило, будет выше, чем по банковским вкладам.

На доходность финансового продукта влияет множество факторов: срок и сумма инвестиций, выбранная стратегия, отношение к риску, сама рыночная конъюнктура.

— Брокерская компания может обеспечить клиенту возможности для работы на рынке ценных бумаг, остальное будет зависеть от того, чего хочет клиент, какой стратегии он готов придерживаться, — говорит Илья Тесюль. — Кроме того, связь между доходностью и риском никто не отменял. Формируя предложение для клиента, мы отталкиваемся от того, сможет ли оно быть конкурентоспособным на фоне альтернативных возможностей вложения средств, в первую очередь, депозитов. И сможет ли ответить потребностям и возможностям самого инвестора. Для инвесторов, не готовых к риску, достойным предложением считаем комбинацию ИИС с различными инструментами: например, надежными облигациями — в таком комплексе можно получить доходность от 13 до 16% годовых при условии регулярного пополнения инвестиционного счета. Для тех, кто готов принять больший уровень риска, доходность может быть выше.

Спрос растет

фото: pixabay.com
Если говорить о том, какие продукты пользуются спросом у частных инвесторов, то это высокодоходные облигации, в частности, облигации строительных компаний.
Александра Болилая
«Ежедневно мы видим около 200-300 сделок по нашим облигациям на сумму около 3 млн рублей, рассказывает Александра Болилая, директор по инвестициям LEGENDA Intelligent Development, и по количеству, и по суммам видно, что это именно частные инвесторы». Ощущая этот спрос, все чаще девелоперы, в том числе региональные, склоняются к рыночному размещению ценных бумаг.
директор по инвестициям LEGENDA Intelligent Development
Александра Болилая называет несколько причин такого интереса к инвестициям на рынке ценных бумаг:

— Сейчас информация активно распространяется в телеграм-каналах, на Youtube — много интересных источников информации, не чопорных и не надменных, а открытых для новичков. Кроме того, мы видим пересечение целевых аудиторий. Люди, которые приходят покупать квартиры бизнес- и премиум-класса, интересуются облигациями, каждый пятый берет контакты нашего подразделения, а каждый десятый приобретает, помимо квартиры, и наши ценные бумаги.

— Сегодня финансовая грамотность — один из актуальных трендов, который набирает обороты, — подтверждает Илья Тесюль. — Информационное поле становится более насыщенным, люди тянутся к аналитическим данным, ищут возможности для диверсификации вложений. Мы наблюдаем рост интереса по увеличению аудитории наших сообществ в социальных сетях, которые ведут специалисты аналитической службы. И это не просто цифры: охват публикаций говорит о том, что их действительно читают. На фоне снижающихся ставок по вкладам ценные бумаги российских компаний могут быть хорошим инструментом. Например, в части дивидендных бумаг и корпоративных облигаций в связке с тем же индивидуальным инвестиционным счетом.
Что касается интереса инвесторов к бумагам девелоперов, то он связан в том числе с достаточно высоким уровнем доходности. Например, у облигаций компании LEGENDA — около 14%, что в сочетании с возвратом НДФЛ дает доходность около 25% годовых. При этом девелоперы, присутствующие на бирже, имеют рейтинг, присвоенный национальными рейтинговыми агентствами, что подтверждает их надежность. Рейтинг пересматривается раз в полгода. Кроме того, даже не будучи биржевым аналитиком, можно видеть наглядно, как строятся дома той или иной компании.

— Такая аналитика «в полях» тоже работает, застройщик находится как на ладони, — комментирует Александра Болилая. — Конечно, риски, связанные с инвестированием в облигации застройщиков, существуют, как и в любых других инвестициях, но информационная открытость в данном случае повышенная, поэтому не придется целыми днями сидеть и разбираться, что происходит с облигациями.

В то же время нужно помнить, что самостоятельная работа на рынке требует времени, внимания, знаний, опыта и регулярных вложений — объективно это необходимый, но недостаточный набор факторов, которые позволят уменьшить риски и максимизировать доходность в рамках своей собственной стратегии.

— Мы считаем, что самостоятельная работа на рынке ценных бумаг может быть более эффективной при наличии постоянного аналитического сопровождения от профессионалов рынка. — говорит Илья Тесюль. — Для информационной поддержки инвесторов мы, например, регулярно публикуем на сайте подробные отчеты по стратегиям в различных инструментах. Это не индивидуальная рекомендация, но отличная аналитическая база для инвестора. Нам также кажется необходимой практика профилирования клиента. Чтобы не было разочарования, инвестор должен понимать и уметь оценить для себя несколько параметров: свои возможности для работы на рынке, свою цель в описательной и количественной форме, горизонт инвестиций и, прежде всего, свое отношение к риску.

И уже после этого клиент сможет получить представление о тех инструментах, которые более всего подойдут ему.

Доходные дома

фото: pixabay.com
С момента, когда 30 лет назад недвижимость попала в частный оборот, она стала привлекательной для вложения средств. «Владение собственностью успокаивает, — говорит Илья Андреев, — тем более, что на рынке жилой недвижимости не было серьезных потрясений, и в цене она в рублях не падала». Именно жилье остается главным активом для большинства населения, а риск при вложении средств только один — покупка на этапе строительства. Но если раньше можно было купить условную «однушку» на этапе котлована, а в процессе строительства она дорожала почти в два раза или ее можно было без проблем сдать и получать постоянный доход, то в какой-то момент таких «однушек» стало слишком много, они перестали расти в цене. «Прибавьте к этому растущие налоги и коммунальные платежи, и доходность от сдачи ее в аренду стремится к нулю, — отмечает Илья Андреев. — Если без нюансов, то это 4% годовых, причем чем больше квартира, тем меньше доход».

По его словам, доходные апартаменты появились как продукт, изначально предназначенный для сдачи в аренду и управления профессионалами. При этом объект изначально должен проектироваться и строиться так, чтобы обеспечивать сдачу в аренду, а значит, сохранение средств инвестора. При этом государство пока не успевает реагировать на процессы, происходящие на рынке недвижимости.
— Я редко ратую за вмешательство государства в бизнес-процессы, — признается Илья Андреев. — Это связано с тем, что редкий закон у нас направлен на развитие, стимулирование и поддержку. Обычно — запрет, ограничение, размытая ответственность и препятствия для ведения деятельности. Но в данном случае мы имеем полное отсутствие понятия «апартамент» в законодательстве (за исключением положения о классификации), практически полное отсутствие механизмов простого коллективного инвестирования и отсутствие ответственности продавцов за ложную рекламу . Рынок хаотичен, потому что на него ворвались технологии продаж жилья эконом-класса, а государство больше сосредоточено на том, чтобы застройщики такого продукта не ушли от обязанности строить социальные объекты и продавать эту недвижимость через эскроу-счета, а не на том, чтобы развить сегмент доходность недвижимости как таковой.

За последнее время на рынке апартаментов Петербурга появилось несколько десятков предложений. Часть проектов уже эксплуатируются, другие – находятся на этапе строительства.

—Чтобы получать прибыль, нужно покупать апартаменты не для того, чтобы в них жить, — объясняет Екатерина Запорожченко, — доходность обеспечивает управляющая компания от застройщика, с которой заключается договор управления объектом для последующей сдачи в аренду. Схема выглядит так: 10-25% от выручки берет себе УК, далее вычитаются расходы на содержание объекта (уборка/прачечная/комиссия букинга/КУ и др.), а остальное получает собственник. Инвестору очень важно читать договор, т.к. на рынке встречаются разные условия выплат: у многих минимальный порог дохода не ограничен, и собственник после оплаты всех расходов может «уходить в ноль». Наша компания считает работу УК эффективной только тогда, когда чистая прибыль собственника студии составляет от 30 000 рублей в месяц и выше. Если говорить о высоком сезоне, то минимальная чистая прибыль собственника видовой студии в июне составила 125 тыс. рублей. В среднем сейчас доходность на рынке апарт-отелей варьируется от 10% до 17% в зависимости от этапа входа: чем раньше приобретен апартамент, тем выше доходность. А стоимость самого актива увеличивается в 1,5-2 раза с момента начала строительства.

Знать свои риски

фото: pixabay.com
В инвестициях в принципе есть несколько основных рисков: потеря актива инвестирования, падение его стоимости (или отсутствие роста), отсутствие дохода (или убыток от владения). И для апартаментов их все тоже стоит рассматривать.

— Это, действительно, низкорисковый продукт, — говорит Екатерина Запорожченко. — Он приносит стабильную прибыль при минимальном участии собственника. Конечно, есть риск неполучения заявленной доходности: в частности, к этому могут привести попытки собственника сдавать апарт в аренду самостоятельно или передача юнита в управление независимой УК без установления минимального уровня дохода. Поэтому я рекомендую выбирать объекты, в которых управлением занимается сам застройщик или его структуры. В таком случае девелопер выступает гарантом условий, которые предлагал инвесторам при продаже. Юниты в таких проектах позже легко будет перепродать на вторичном рынке, т.к. инвестор будет продавать готовый арендный бизнес с подтвержденной доходностью.
— Так как мы — профессиональный отельный оператор в сегменте отелей со множественностью собственников, мы смотрим на риски выше плюс рыночные риски рынка гостеприимства, на котором мы работаем, — поясняет Илья Андреев. — Наши клиенты не покупают апартаменты в ипотеку, для них номер в отеле — инструмент не сколько для инвестиций, сколько для сохранения накоплений. Сохранение накоплений с разумной доходностью — именно такую консервативную цель мы ставим перед собой и обеспечиваем ее достижение нашим заказчикам. Именно поэтому, вы не увидите от нас обещаний доходности 17-20% и иных громких заявлений, заполнивших рынок.

По его словам, владение такой доходной недвижимостью как номер в отеле в России само по себе относительно низкорискованно. Титул можно застраховать (и снять риск потери актива), доходность при существующей ситуации на рынке отелей будет в горизонте 7-10 лет на приемлемом уровне, цена актива при существующих предпосылках также будет расти как минимум на уровень инфляции.

Так какой же основной риск? К сожалению, основной риск для инвестора — приобрести некий объект, который будет преподнесен ему как номер в апарт-отеле, а по сути, будет являться квартиркой в муравейнике. Такое сегодня тоже встречается. И тогда уже возникают все риски, описанные выше: и падение его цены, и убыток от владения.
По словам Ильи Андреева, рынок очень молодой, и необходимо дождаться сдачи всех заявленных объемов — наверняка какие-то из них потрясут с точки зрения неоправданных и несбывшихся ожиданий. Возможно, ряд компаний нацелены на то, чтобы все продать и уйти, поэтому важно смотреть на планы компании-застройщика, что они собираются делать дальше.

— Сейчас реально на рынке достроены и работают всего несколько апарт-отелей. Думаю, что мы дождемся ввода основной массы объектов, они отработают 2-3 года и потребитель сам придет к выводу, что и как покупать на этом рынке, — полагает Илья Андреев. — В любом случае, рынок будет развиваться. Городу и стране в целом нужны отели и апарт-отели, как и везде в мире. Рынок арендного жилья также давным-давно нуждается в отбеливании и развитии. Граждане испытывают острую необходимость в наличии инструментов, альтернативных депозитам, для размещения своих накоплений. Все это — драйверы рынка апартаментов.

В целом же экспертов радует, что на рынке появился еще один инструмент, который может приносить доход пусть и ниже, чем фондовые активы, но выше, чем депозит. При этом в руках инвестора будет недвижимость, которая будет еще лет 10 расти в цене, считает Илья Андреев.

По его словам, сейчас апартаменты ориентированы, в основном, на сегмент гостеприимства, а есть еще и рынок арендного жилья, который сегодня на 99% является «черным». И развитие долгосрочной аренды апартаментов будет новым этапом для рынка апартаментов.

В свою очередь, Екатерина Запорожченко отмечает, что уже сейчас в апарт-отеле Docklands компания комбинирует краткосрочную и долгосрочную аренду, чтобы обеспечить максимальную доходность. «Пять месяцев в году — то есть с майских праздников до конца сентября, когда в Петербург едут туристы, — отель работает на гостей, заезжающих на срок 1-3 суток, — рассказывает она, — а в низкий сезон больший доход приносит среднесрочная и долгосрочная аренда. Она пользуется спросом у корпоративных клиентов, которые селят в апартаменты приезжающих на работу сотрудников или группы специалистов, приезжающих на обучение».

Объем предложения в строящихся апарт-комплексах не в силах кардинально сократить дефицит качественных средств размещения в Петербурге. А классические гостиницы не спешат анонсировать крупные проекты. Поэтому, главный вызов для рынка инвестиционных апарт-отелей — это реальная доходность в ближайшие 2-3 года.

Автор: Мария Мокейчева
Корректор: Елена Виноградова
Фотограф: Павел Каравашкин
Куратор: Эльвира Петрова
Верстка: Татьяна Сорокина