Апарты, деньги и УК — ДОХОДчиво о номерах

Если вам комода не жалко — ставьте, конечно, кто мы такие, чтобы запрещать. Но лучше довериться управляющей компании: ее специалисты подбирают «начинку» апартаментов так, чтобы и гостю не к чему было придраться, и чтобы владелец чаще деньги в кошелек клал, а не доставал. Тут есть множество нюансов, известных лишь «знатокам».

К примеру, для Like предусмотрен «пакет арендатора» из 155 позиций. В него входит, кроме мебели, вообще все, что может понадобиться съемщику: от стиральной машины до зубочистки. Конечно, некоторые собственники хотят его изменить, и тут они делятся на два лагеря. Одни желают что-то добавить, чтобы апартаменты стали красивее и уютнее, – тот самый бабушкин комод, к примеру. Другие, наоборот, стремятся сэкономить: от чего-то отказаться, самостоятельно купить то же за меньшие деньги или найти аналог подешевле. Оба подхода могут выйти боком.

Посмотрим на ту же мебель: антиквариат в условиях коммерческой эксплуатации просто не выживет – или его хозяин разорится на реставрации. Для квартир «под сдачу» требуется немаркая прочная мебель, которая хорошо переносит постоянную чистку и легко ремонтируется. Но если вы решили, что закупитесь мебелью по демократичным ценам, то поверьте специалистам – такая обстановка серьезного потока постояльцев не выдержит.

Если вы действительно на этом настаиваете, то, конечно, выполнит. Но предварительно вам обязательно объяснят, к чему это приведет, – и вполне возможно, что вы передумаете. Так, принципиальный отказ от посуточного заселения снижает доход: ведь пока вам ищут долговременного арендатора, номер денег не приносит. Любые антипатии к каким-то типам съемщиков — собаковладельцам, семьям с детьми, социальному положению или национальности – сразу отсекает часть потенциальных клиентов, что для собственника также невыгодно. Однако если вы и после беседы не отказываетесь от своих пожеланий и берете на себя все их последствия, то управляющая компания обязательно пойдет вам навстречу.

Да, и такой сервис управляющая компания предусмотрела – по предъявлении съемщиком паспорта оперативно оформляет регистрацию. Каждая компания, управляющая апарт-комплексом, имеет статус гостиничного оператора. Так что ее сотрудники могут занести данные постояльца в специальную программу Федеральной миграционной службы, заполнить и распечатать стандартный бланк «Свидетельства о регистрации по месту пребывания», на который затем ставятся подпись и печать от имени УК. Этот документ работает ровно так же, как свидетельство, полученное в ФМС.

Максимальный период временной регистрации в Like будет составлять 11 месяцев, что соответствует сроку действия договора аренды. Если арендатор живет в номере больше 11 месяцев, договор перезаключают, а регистрацию делают повторно.

Значимость вида из окна часто преувеличивают, но считать его важным для стоимости аренды — заблуждение. Тут работают другие правила, и ключевой является категория апарта, на которые их делят в зависимости от площади и планировки. Пейзаж за окном, ориентация по сторонам света и высота этажа никакой роли не играют. Будущего постояльца, выбирающего апартаменты через систему бронирования, эти подробности не интересуют. Для него важны расположение отеля, тип и оборудование номера.

В долгосрочной перспективе наилучший способ получать деньги за сданные апартаменты — это открыть ИП, заключить договор с управляющей компанией и получать все причитающееся банковскими переводами, выплачивая положенные 6% налога.

При этом нужно помнить, что управляющая компания не является налоговым агентом и не будет заниматься этим вопросом вместо вас, но всегда проконсультирует и подскажет, как правильно. За отдельную плату вам даже могут выделить специального «налогового» бухгалтера.

Представители УК заверяют, что в их практике не было такого, чтобы апартаменты денег не приносили вообще, и владельцу пришлось что-то доплачивать — например, за «коммуналку». Разумеется, это возможно только при соблюдении советов персонального менеджера.

Найти клиентов не так уж трудно. Главный минус самостоятельного менеджмента заключается в том, что ресепшен апарт-отеля не сможет принимать деньги ваших гостей. Придется обзавестись кассой и при каждом заселении приезжать и забирать средства лично либо присылать своего представителя. Кроме того, уборка и техническое обслуживание номеров станут для вас дороже, так как соответствующие подрядчики не дают скидок мелким заказчикам.

Другой крупный недостаток независимого управления — необходимость выполнять усложняющие жизнь требования государства. Уже принята дорожная карта, по которой до 2021 года каждый собственник, сдающий жилье в аренду, должен встать на учет в Роспотребнадзоре как «оператор, предоставляющий услуги малых средств размещения» и пройти классификацию на «звездность».

Сотрудники управляющей компании, занимающиеся привлечением арендаторов, работают с апартаментами определенных владельцев за вознаграждение, большую часть которого составляет процент от дохода оных. Так что любой из этих сотрудников кровно заинтересован в том, чтобы номера сдавались как можно лучше. Даже если вдруг персональный менеджер решит оказать предпочтение кому-то из собственников своего пула, начав «продвигать» его апартаменты в ущерб остальным, у него ничего не получится. Менеджер по бронированию и управляющий сразу заметят такие «манипуляции» и примут меры. Например, если они увидят, что какой-то номер давно не сдавался, то перенесут на него одну из поступивших заявок. Таким образом, прибыль всего комплекса равномерно распределяется между инвесторами, которые получают то, что было им обещано в программах доходности.

Материал подготовлен специально для «Петербургской Строительной Компании».

* Комплекс апартаментов Like — застройщик ООО «Альянс-Девелопмент», проектная декларация на сайте.

Автор: Мария Семёнова
Редактор/корректор: Елена Виноградова
Вёрстка: Екатерина Елизарова
Координаторы проекта: Елена Таранущенко, Ольга Голубева