Фото предоставлено компанией «ПСК»

Апарты, деньги и УК — ДОХОДчиво о номерах

Восемь каверзных вопросов, на которые приходится отвечать людям, управляющим апарт-отелями
Общение с актуальными и будущими владельцами апартаментов действительно может походить на «Что? Где? Когда?». Разница в том, что в нашем случае «знатокам» всегда известны правильные ответы. Специалисты управляющей компании, в ведении которой находится комплекс Like на Политехнической улице, 6*, рассказали, какие именно вопросы волнуют петербургских инвесторов.
1. Что лучше покупать — студии, «однушки» или «двушки»?
Если вы хотите грамотно вложить имеющиеся деньги, то купите несколько разных квартир. Доход от этого точно повысится, а жилплощадь не будет простаивать. Давайте разберемся, чем интересен каждый тип квартиры и почему так важен комплексный подход.

Маленькие студии отлично работают в высокий сезон – с середины мая до середины сентября. Их снимают посуточно туристы, и вы сможете представить, что управляете отелем. Для этого типа съемщиков главное — хорошее расположение апартаментов, а «домой» они приходят только переночевать. Если, конечно, погода не подведет. В сезон такая студия приносит в день больше денег, чем другие типы, но и простой заметно сказывается на доходе. А как только сезон кончается, так сразу в кошельке инвестора становится гораздо грустнее.
Фото предоставлено компанией «ПСК»
«Однушки» с большой кухней и «двушки» - для тех, кто решил в съемном жилье поселиться надолго, приехал ли он в наш город работать, учиться или съехал от родителей. Такие арендаторы квартиру выбирают на месяцы или даже на годы, смотрят на удобства и прикидывают планы на будущее. Вложения в этот тип квартир принесет доходы стабильные, хотя и не такие высокие. И не зависящие от времени года.

А вот просторные студии и небольшие однокомнатные апартаменты одинаково легко сдаются и на короткое, и на долгое время. Так что дело за владельцем: сколько у него в кубышке и как он хочет зарабатывать. Вспоминаем умные слова «портфель инвестора» и стараемся его составить из разнообразных предложений. Так что хорошо собранный портфель – это не только про школьника, но и про дальновидного инвестора
2. Можно ли поставить в апартаментах антикварный комод, который я унаследовал от бабушки?
Если вам комода не жалко — ставьте, конечно, кто мы такие, чтобы запрещать. Но лучше довериться управляющей компании: ее специалисты подбирают «начинку» апартаментов так, чтобы и гостю не к чему было придраться, и чтобы владелец чаще деньги в кошелек клал, а не доставал. Тут есть множество нюансов, известных лишь «знатокам».
unsplash.com
К примеру, для Like предусмотрен «пакет арендатора» из 155 позиций. В него входит, кроме мебели, вообще все, что может понадобиться съемщику: от стиральной машины до зубочистки. Конечно, некоторые собственники хотят его изменить, и тут они делятся на два лагеря. Одни желают что-то добавить, чтобы апартаменты стали красивее и уютнее, – тот самый бабушкин комод, к примеру. Другие, наоборот, стремятся сэкономить: от чего-то отказаться, самостоятельно купить то же за меньшие деньги или найти аналог подешевле. Оба подхода могут выйти боком.

Посмотрим на ту же мебель: антиквариат в условиях коммерческой эксплуатации просто не выживет – или его хозяин разорится на реставрации. Для квартир «под сдачу» требуется немаркая прочная мебель, которая хорошо переносит постоянную чистку и легко ремонтируется. Но если вы решили, что закупитесь мебелью по демократичным ценам, то поверьте специалистам – такая обстановка серьезного потока постояльцев не выдержит.
3. Не хочу сдавать посуточно, не хочу сдавать «с животными» и еще у меня сто тысяч «не хочу». Управляющая компания выполнит мои пожелания?
Если вы действительно на этом настаиваете, то, конечно, выполнит. Но предварительно вам обязательно объяснят, к чему это приведет, – и вполне возможно, что вы передумаете. Так, принципиальный отказ от посуточного заселения снижает доход: ведь пока вам ищут долговременного арендатора, номер денег не приносит. Любые антипатии к каким-то типам съемщиков — собаковладельцам, семьям с детьми, социальному положению или национальности – сразу отсекает часть потенциальных клиентов, что для собственника также невыгодно. Однако если вы и после беседы не отказываетесь от своих пожеланий и берете на себя все их последствия, то управляющая компания обязательно пойдет вам навстречу.
unsplash.com
4. Сможет ли долгосрочный арендатор получить временную регистрацию в моих апартаментах?
Да, и такой сервис управляющая компания предусмотрела – по предъявлении съемщиком паспорта оперативно оформляет регистрацию. Каждая компания, управляющая апарт-комплексом, имеет статус гостиничного оператора. Так что ее сотрудники могут занести данные постояльца в специальную программу Федеральной миграционной службы, заполнить и распечатать стандартный бланк «Свидетельства о регистрации по месту пребывания», на который затем ставятся подпись и печать от имени УК. Этот документ работает ровно так же, как свидетельство, полученное в ФМС.
Фото предоставлено компанией "ПСК"
Максимальный период временной регистрации в Like будет составлять 11 месяцев, что соответствует сроку действия договора аренды. Если арендатор живет в номере больше 11 месяцев, договор перезаключают, а регистрацию делают повторно.
5. Влияет ли вид из окна на цену, за которую сдаются апартаменты?
Значимость вида из окна часто преувеличивают, но считать его важным для стоимости аренды — заблуждение. Тут работают другие правила, и ключевой является категория апарта, на которые их делят в зависимости от площади и планировки. Пейзаж за окном, ориентация по сторонам света и высота этажа никакой роли не играют. Будущего постояльца, выбирающего апартаменты через систему бронирования, эти подробности не интересуют. Для него важны расположение отеля, тип и оборудование номера.
pixabay.com
6. И что там с налогами, я ведь в них ничего не понимаю...
В долгосрочной перспективе наилучший способ получать деньги за сданные апартаменты — это открыть ИП, заключить договор с управляющей компанией и получать все причитающееся банковскими переводами, выплачивая положенные 6% налога.
unsplash.com
При этом нужно помнить, что управляющая компания не является налоговым агентом и не будет заниматься этим вопросом вместо вас, но всегда проконсультирует и подскажет, как правильно. За отдельную плату вам даже могут выделить специального «налогового» бухгалтера.

Представители УК заверяют, что в их практике не было такого, чтобы апартаменты денег не приносили вообще, и владельцу пришлось что-то доплачивать — например, за «коммуналку». Разумеется, это возможно только при соблюдении советов персонального менеджера.
7. Не хочу пользоваться услугами управляющей компании. Насколько сложно самому искать арендаторов?
Найти клиентов не так уж трудно. Главный минус самостоятельного менеджмента заключается в том, что ресепшен апарт-отеля не сможет принимать деньги ваших гостей. Придется обзавестись кассой и при каждом заселении приезжать и забирать средства лично либо присылать своего представителя. Кроме того, уборка и техническое обслуживание номеров станут для вас дороже, так как соответствующие подрядчики не дают скидок мелким заказчикам.
pixabay.com
Другой крупный недостаток независимого управления — необходимость выполнять усложняющие жизнь требования государства. Уже принята дорожная карта, по которой до 2021 года каждый собственник, сдающий жилье в аренду, должен встать на учет в Роспотребнадзоре как «оператор, предоставляющий услуги малых средств размещения» и пройти классификацию на «звездность».
8. Есть ли гарантия того, что менеджер УК действительно будет заботиться о заполняемости моих апартаментов?
Сотрудники управляющей компании, занимающиеся привлечением арендаторов, работают с апартаментами определенных владельцев за вознаграждение, большую часть которого составляет процент от дохода оных. Так что любой из этих сотрудников кровно заинтересован в том, чтобы номера сдавались как можно лучше. Даже если вдруг персональный менеджер решит оказать предпочтение кому-то из собственников своего пула, начав «продвигать» его апартаменты в ущерб остальным, у него ничего не получится. Менеджер по бронированию и управляющий сразу заметят такие «манипуляции» и примут меры. Например, если они увидят, что какой-то номер давно не сдавался, то перенесут на него одну из поступивших заявок. Таким образом, прибыль всего комплекса равномерно распределяется между инвесторами, которые получают то, что было им обещано в программах доходности.
Материал подготовлен специально для «Петербургской Строительной Компании».

* Комплекс апартаментов Like — застройщик ООО «Альянс-Девелопмент», проектная декларация на сайте.

Автор: Мария Семёнова
Редактор/корректор: Елена Виноградова
Вёрстка: Екатерина Елизарова
Координаторы проекта: Елена Таранущенко, Ольга Голубева