круглый стол

Когда нужна «дубина».

Можно ли остановить незаконные строительные работы в подвалах жилых домов
pixabay.com
В подвале шум и пыль, строительный мусор вывозят машинами, но жители и УК часто не в курсе, что происходит. Если вовремя не среагировать, можно опоздать, и тогда бар в вашем подвале откроют буквально за выходные. Тореза, Лиговский, Рубинштейна, Белинского, Рылеева, Миллионная – список проблемных адресов кажется бесконечным. «Фонтанка» собрала экспертов на круглом столе, чтобы разобраться, как остановить этот беспредел, и кто должен этим заниматься.
Не попасть внутрь
Правовые пробелы оставили управление многоквартирными домами (МКД) без важного звена – органа, отвечающего за перепланировку в нежилых помещениях, которая по факту часто является реконструкцией здания. На эту проблему нанизан ряд других, их озвучили наши эксперты: на частную территорию не попасть, жаловаться некуда, жилищный надзор не при делах, решения судов не исполняются. Характерно, что ГЖИ, Госстройнадзор и Жилищный комитет от приглашения «Фонтанки» на круглый стол отказались с формулировками «не в нашей компетенции». Как отметили собравшиеся, органы жилнадзора вообще избегают «подвального вопроса».

Генеральный директор ПАО «Городские инновационные технологии» Сергей Минко:

Чаще всего в полуподвальных помещениях и цоколях зданий, где находятся коммуникации, располагаются магазины или бары. Когда мы узнаем о перепланировке, нам туда не попасть. Сколько возникало ситуаций, когда в подвале авария сетей, а нам не дают доступ. Конкретно от этого страдает управляющая компания. Я припоминаю ситуации, когда по выписанному акту при аварии мы все же попадаем внутрь квартиры.Часто мы там видим старую кухню, незаконно подключенную к вентиляции. Как только она включается, воздух выше не проходит. Мы выписываем предписание, выходим с исками в суд, но часто ничего не меняется. Где-то эта схема с предписаниями работает, а где-то нет. Говоря о нежилых помещениях, мы обращались в ГЖИ, там отвечают то же самое – что внутрь просто не попасть.
Генеральный директор ПАО «Городские инновационные технологии» Сергей Минко
Дом Поршневой, набережная Черной речки, 49.
В доме 1902 года с деревянными перекрытиями помещение на первом этаже сдается под общепит без согласования. Снесли части стен, проделали арки, проемы, внедрились в вентиляционные шахты, законсервированные еще в 80-е годы с запретом использования.
Из писем читателей

Юрист, член Общественного совета при вице-губернаторе по ЖКХ Кирилл Захарян:

Юрист, член Общественного совета при вице-губернаторе по ЖКХ Кирилл Захарян
Проблема любого ТСЖ и УК – это доступ к инженерным коммуникациям, которые они должны обслуживать. Следующая проблема – нерадивые собственники, которые перепланируют помещения, не включая голову, зашивая сети, не оставляя доступа управляющим организациям для проведения технического обследования. Контроля за этим никакого нет. Органы госжилндзора «уползают» от решения этого вопроса, а штраф за перепланировку начинается от 1000 рублей.
По сути, иск о приведении помещения в первоначальное состояние может подавать управляющая компания, но хотелось бы, чтобы этим занималась администрация района и жилищный надзор. Зачастую районные администрации боятся выходить с подобными исками, так как в ответ получают иск-«обратку» о сохранении помещения в перепланированном виде. Но чаще всего, если переделка никому не угрожает, например, шкафчик вы там встроили, то администрация проигрывает суд, и тогда на бюджет могут быть возложены судебные издержки на экспертизу, услуги юриста и т.д. Практика применения законодательства такова, что очень часто нет разницы между серьезной и несерьезной перепланировкой (реконструкцией), как собственно, и в штрафах за них.
Вопрос о введении и нежилых помещений МКД в компетенцию органов жилнадзора ставился не раз. По словам юриста, Жилищный Кодекс вообще написан так, что там не найти отличий между жилыми и нежилыми помещениями. Однако теперь надежда на перемены появилась.

Депутат ЗакСобрания Санкт-Петербурга Надежда Тихонова:

13 декабря этого года принят в третьем чтении федеральный закон о внесении изменений в ЖК РФ. Они коснулись главы 4, где в формулировке про переустройство и перепланировку понятие жилого помещения заменено на помещение в МКД. Иными словами теперь органы госжилнадзора будут отвечать и за жилые, и за нежилые помещения. На эту тему инициировали два законопроекта, один приняли в первом чтении, но он подвис на целый год. Удалось достучаться до депутата Галины Хованской, и в итоге поправками документ довели до согласованной версии, который мы сегодня и имеем. Скорее всего, это приведет к тому, как было ранее, когда районные межведомственные комиссии (МВК), имели право согласования этих перепланировок.
Депутат ЗакСобрания Санкт-Петербурга Надежда Тихонова:
Однако есть проблема – в настоящее время в Петербурге отсутствует орган, согласующий перепланировку нежилых помещений, так как Верховный суд отобрал эти полномочия у районных МВК, и образовался законодательный вакуум. Таким образом, по словам Захаряна, нежилые помещения у нас тоже «выползли» из-под контроля. И пока есть эта лазейка, все как можно скорее узаконивают свои перепланировки, внося изменения в документы в Росреестре.
Улица Гражданская, 8, Кронштадт
Единственную проходную парадную перекрыл новый собственник, переведя соседнюю квартиру в нежилое помещение для коммерческих целей.
Из писем читателей
Некуда звонить, некуда бежать
Федеральные поправки могли бы повиснуть и на более долгий срок, но в Петербурге к проблеме привлекли внимание сами собственники. Вакуум в законах впервые вскрылся в истории на Лиговском проспекте, 107, где для очередного магазина шаговой доступности снесли опорные колонны в подвале, несущие стены, часть надподвального перекрытия. На суде выяснилось, что в Росреестр внесены изменения, несмотря на то, что проект перепланировки никем не согласован, ведь МВК этим больше не занимается. Еще оказалось, что гражданам просто некуда обращаться, когда непонятные работы в подвале достигают угрожающих масштабов.

Президент Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений Гульнара Борисова:

Важно различать перепланировку помещения и реконструкцию здания. Первая не затрагивает права остальных жителей дома, никак не влияет на характеристики безопасности и надежности здания. Вторая как раз затрагивает и несет потенциальную угрозу. Все эти случаи, когда дома трещат по швам, как раз пример последствий именно реконструкции здания, проведенной «под маской» перепланировки. Отмененное Верховным судом положение об МВК как раз и делило работы на эти два типа.
Президент Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений Гульнара Борисова:
Перепланировками могла заниматься МВК, а реконструкциями – обустройством новых проемов, сносом несущих стен – должен заниматься ГАСН. Вся беда сегодня в том, что под маркой перепланировки проводят реконструкции. И с принятием федеральной поправки сегодня ничего не изменилось, вакуум в региональном законе остался.
Я бы выступила с инициативой для начала обязать оповещать жителей о строительных работах в нежилых помещениях их дома, например, вешать баннер с информацией о работах и проекте (паспорт объекта), если он, этот проект, вообще есть, с указанием контактов.

Руководитель департамента ЖКХ-контроль РЦОК СПб НП «ЖКХ-Контроль» Алла Бредец:

Руководитель департамента ЖКХ-контроль РЦОК СРб НП «ЖКХ-Контроль» Алла Бредец:
Ответа на вопрос, куда бежать именно собственникам, мы так и не получили, мы лишь рассказали о сложностях УК. А что делать, например, жителям дома Петроградской стороны, где провели углубление подвала, обращение в прокуратуру и администрацию района помогло приостановить процесс, но сейчас ситуация подвешена. Здорово, конечно, что федеральный закон у нас принят, но Москва и Петербург все же не вся страна, и штрафы в 4000 рублей для руководителей и юрлиц ничтожно малы относительно стоимости квадратного метра в Петербурге. Или взять еще один дом на Каменноостровском проспекте, где на первом этаже перепланировка под ресторан. Люди живут по несколько лет в маневренном фонде и ждут, пока кто-то решит проблему восстановления. Таких адресов множество.
Проспект Тореза, 9
Дом на нестабильных грунтах, «в границах территории, подверженной риску воздействия последствий ЧС природного и техногенного характера» (несколько размывов ветки метро). В фундаменте пробито шесть проемов, расширены проемы во внутренней несущей стене и пробиты новые проемы в поперечных несущих стенах. В результате на фасаде дома появились трещины.
Из писем читателей

Представитель социального проекта «Давайте разберемся» Александр Богловский:

Мы забыли, что живем в России, у нас здесь довольно специфический народ. Он любит что-то делать своими руками и не любит что-либо согласовывать. Если человек что-то творит на своей территории, закон не позволяет проверить это, даже если есть подозрения. Часто люди оказываются заложниками соседа, решившего, например, самостоятельно поменять стояк. Он приглашает некомпетентного сантехника, и вот они меняют диаметр трубы на более узкий, а соседи сверху от этого страдают. УК это может обнаружить, только если инициатор этой замены сам честно об этом сообщит. Вопрос сегодня в том, кто должен выявлять такие случаи, куда обращаться, как получать доступ и кто должен карать за это.
Представитель социального проекта «Давайте разберемся» Александр Богловский:
Контролировать нет желающих
Почти все едины во мнении, что главные в этом вопросе – управляющие компании. Те же отвечают, что ничего не могут сделать. По словам Борисовой, есть масса примеров, когда УК бездействует, а надеяться на иски о доступе в частное помещение нельзя – они рассматриваются по несколько месяцев. Естественно, когда сносят стены, этот срок не оправдан. Как пояснил Захарян, постоянно работающий с подобными исками, сначала ответчик не пускает на свою территорию, потом нанимает адвоката, тот затягивает процесс за счет обжалований, переносов заседаний и так далее. За это время в подвале уже открывается и получает прибыль магазин или ресторан.
Например, магазин в доме самой Гульнары Борисовой «зашил» своей перепланировкой в подвале все инженерные сети, что совершенно недопустимо при эксплуатации дома. ТСЖ подало иск и потратило на суды два года, выиграло и вот уже полтора года пытается в исполнительном производстве добиться возврата в первоначальное состояние. Та же история на Миллионной, 4, где суд против кафе в подвале выиграли вообще в 2013 году, но воз и ныне там.

Белинского, 13
Из-за углубления подвала исторический дом просел и пошел трещинами, повреждена система отопления.
Из писем читателей

Начальник отдела строительства и землепользования администрации Петроградского района СПб Всеволод Сауткин:

Начальник отдела «Строительство и землепользование» администрации Петроградского района СПб Всеволод Сауткин
Альфа и омега во всех случаях – управляющая компания. О любых работах, согласованных или нет, УК должна быть в курсе. Я считаю, нужно увеличивать полномочия УК. Администрация работает в связке с ними, но часто управленец на наш вопрос делает круглые глаза: «Я не знаю, законные там работы у меня в подвале, или нет». А как вы тогда вообще обслуживаете фонд, дымоходы и вентканалы? Как вы готовитесь к зиме, взимаете квартплату, как техник обходит дома, и как вывозят мусор? Это ведь не бывает тайно, строительный мусор сложно не заметить, его не спрячешь в карманах – для него надо ставить ПУХТО и вывозить. Засесть в подвалах навечно рабочие не могут, и время выноса мусора – самое благое, чтобы зайти и посмотреть, что там происходит.
По словам Захаряна, у нас нет «дубины», способной это остановить. Нет механизма заморозки процесса в подвале хотя бы на сутки, пока не разберутся. По его словам, надеяться не на кого – у администраций районов полномочий прописано много, а рычагов управления нет. ГЖИ же приходит только с проверками и штрафами, так что управленцы не заинтересованы лишний раз подставляться и сообщать в инспекцию о подозрительной активности у себя в подвале – сами же окажутся крайними.
"Органы жилищного надзора, как и пожарного, и потребительского, не хотят выписывать собственникам предписания, – пояснил Захарян. – Гораздо выгоднее взять за горло «жирную» УК с деньгами и трясти с нее штрафы. Собственника трогать не интересно, как правило, он гол как сокол, и за ним еще и бегать надо, чтобы привлечь к ответственности."
По словам Гульнары Борисовой, в роли вышеупомянутой «дубины» могла бы выступить 293 статья ГК, по которой органы местного самоуправления имеют право выставить имущество собственника, который по предписанию не привел помещение в первоначальное состояние, на продажу. Право имеют, но статья не работает в случае с нежилым помещением. Если бы в ситуации на Лиговском, 107, за варварское отношение к общему имуществу (снос несущих стен и поддерживающих колонн в подвале) принудительно лишали бы собственности, это имело бы эффект.
Мифический идеальный собственник
Желающий что-то реконструировать и перепланировать, в идеале должен обращаться в УК за техническим заданием. Там ему скажут, что можно, а что нельзя, и в случае претензий он сможет показать документ, на основании которого проводит работы. Но такой добросовестный собственник – персонаж легендарный, мало кто его видел.

Член правления РОО «Объединение советов многоквартирных домов» Андрей Китаев:

Член правления РОО «Объединение советов многоквартирных домов» Андрей Китаев
Первоочередная задача собственника, желающего сделать перепланировку – прийти к собственникам МКД за разрешением, которое должно быть одобрено общим собранием. У ТСЖ в этом отношении максимальное преимущество, система принятия решений у них налажена, ведь совет МКД – это, по сути, орган, который может обратиться в администрацию. В Петроградском районе, например, если где-то что-то рубят в подвале, собственники сразу обращаются в администрацию района, тут же взаимодействие налаживается. Другой вопрос – пока все это решается и утверждается, в подвале уже открывается заведение. А в целом, я считаю, административные штрафы за подобные нарушения стоит повысить.
По словам Сергея Минко, добросовестных собственников, добровольно пришедших сообщить о перепланировке, он не встречал ни разу. Участники круглого стола честно признались – таких очень мало, и обсуждаемая проблема выросла из-за определенного контингента владельцев помещений – они прекрасно знают, что работают с нарушениями, и на мнение общего собрания собственников им, в общем-то, наплевать. Им проще все сделать быстро, внести изменения в план помещения в Росреестере, а в случае проблем обратиться с ответным иском о сохранении в переделанном виде. Более того, образовавшийся вакуум мешает и честному бизнесу, желающему все согласовать по закону – ведь положение об МВК в части согласования работ в нежилых помещениях не действует.
Улица Хошимина, 13, корпус 1
В подвале расшили проемы для создания входных групп, демонтирована часть наружной стены за счет расширения оконных проемов до дверных, собственники собрания не проводили и согласия не давали.
Из писем читателей

Исполняющий обязанности заместителя директора СПб КУ «Имущество Санкт-Петербурга» Евгений Приходько:

Исполняющий обязанности заместителя директора СПб КУ «Имущество Санкт-Петербурга» Евгений Приходько
Часто невозможно установить, кто является пользователем объекта. Бывают случаи, когда после расторжения договора уже бывший арендатор продолжает занимать помещение, либо что еще хуже: помещение без ведома собственника передано третьим лицам. Так что основная проблема – это доступ. Иногда есть проблемы с доступом и в городские объекты. Также неясно, что делать дальше? Допустим, попали мы в помещение, увидели там монтаж или демонтаж технических конструкций объекта. А кто сможет на глаз определить, несет это угрозу зданию или нет? Несомненно, тут нужна экспертная оценка. Но кто ее должен проводить? И что делать, пока эксперт не придет и не скажет – усиливать конструкцию, эвакуировать жителей или оставить так?
Кроме того, не стоит принижать и степень потенциальной угрозы незаконной перепланировки при сравнении ее с незаконной реконструкцией. Зачастую незаконная перепланировка несет в себе нисколько не меньшую потенциальную опасность для конструктива жилого дома и, в ряде случаев, может привезти к очень серьезным последствиям. Ведь самое главное для нас при рассмотрении указанных вопросов – безопасность граждан.
Говоря о тех самых добросовестных арендаторах, которые, следуя букве закона, хотят сделать все «правильно», стоит помнить, что в настоящее время есть очень острая проблема, связанная непосредственно с согласованием перепланировок в нежилых помещениях, расположенных в МКД. Ранее этот вопрос был в ведении районных межведомственных комиссий, но сейчас эти полномочия отменены. Процедура согласования перепланировки нежилых помещений сегодняшним законодательством не урегулирована. То есть арендатор, пытаясь согласовать перепланировку, фактически сделать этого не может и становится заложником ситуации. И как раз этот вопрос, с моей точки зрения, требует незамедлительного решения.
Участники круглого стола согласились – здесь нужен не просто техник, а целый «букет» экспертов с архитектором и проектировщиком. И здесь все упрется в ту же проблему – пока всех соберешь, драгоценное время уйдет.
Что можно сделать
Одно из предложений – ввести адвалорный метод расчета административных штрафов, зависящий от кадастровой стоимости помещения. Дома по ценности разные, как и нанесенный им ущерб. Разделить работы в помещениях можно на два типа – с повреждением несущих конструкций и без, расписав повышенные штрафы для каждого. В первом случае, например, юрлицу предлагается заплатить до 30% кадастровой стоимости помещения, минимум 600 тысяч рублей. Эти предложения Кирилл Захарян направил профильному вице-губернатору и в Госдуму.

Что касается взыскания ущерба, по словам Гульнары Борисовой, либо сам собственник вернет первоначальное состояние объекту, либо это должно быть сделано принудительно с помощью приставов за счет средств бюджета, которые потом с него взыщут, продав его имущество. Есть вариант продажи с торгов с обременением по приведению помещения в первоначальный вид, но такой практики почти нет.

Поскольку к устранению проблем в законах на федеральном уровне шаг сделан, следующий ход за регионами, то есть создание пресловутого механизма согласования работ в нежилых помещениях. По словам Кирилла Захаряна, проработка этого алгоритма – прямые полномочия Жилищного комитета, куда он обратился сразу же после отмены. Ответа пока нет, а круглый стол по этому вопросу представители профильного комитета тоже проигнорировали. Как подытожила Надежа Тихонова, необходимый регламент появится, другого выхода нет. Осталось его дождаться.
Автор текста: Анна Романова
Корректор: Оксана Родионова
Фотограф: Михаил Огнев
Верстка: Татьяна Сорокина

Декабрь 2018 г.