круглый стол

Ипотека как спасение:

чего ждать от кредитов на покупку жилья в новых реалиях строительного рынка
фото: stock.adobe.com
Петербургский рынок жилья переживает период примирения с новыми правилами, вступающими в силу с 1 июля. Многие игроки открыто говорят о грядущем росте цен на жилье и о снижении предложений, что не может не отразиться на спросе. Поэтому поддержать покупателя в такой ситуации может только кредит на жилье. Где и на каких условиях брать ипотеку, рассказали эксперты за круглым столом «Фонтанки».

Вся надежда на ипотеку

фото: stock.adobe.com
С июля деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах – застройщики не будут иметь к ним доступа, а строить будут на заемные средства банков. Однако по старой схеме без эскроу-счетов можно достроить ряд объектов, подходящих под критерии 30% готовности и минимум 10% проданных квартир.

Эксперты уточняют: ближайшие полтора–два года ранее начатые объекты еще закончат по старым правилам, так что резкого ценового скачка не будет. А вот себестоимость новых объектов будет заметно выше именно потому, что строить придется на деньги банков. Исходя из показателей рынка, эксперты сходятся во мнении, что возросший в прошлом году спрос на квартиры случился как раз из-за ожиданий отмены долевки. Но этот спрос не бесконечный – покупательская способность в целом падает, и поддержать рынок могла бы ипотека.

начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент» Светлана Денисова
Светлана Денисова
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент»
– В прошлом году рост ставки по ипотеке повлиял на рынок больше, чем мы ожидали, – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент» Светлана Денисова. – Но люди понимают – ставки выросли отчасти, чтобы не было инфляционного скачка. Теперь мы надеемся, что вслед за снижением ключевой ставки наметится тенденция к снижению ставки ипотечной, и это оживит спрос. В целом у нас сократилось число ипотечных сделок на 30%. Застройщики идут навстречу клиентам, многие предлагают выгодные рассрочки, позволяющие выйти на ипотеку в конце реализации проекта. В этом случае клиенты вносят порядка 30%, затем платят ежемесячно посильный скромный платеж и дожидаются более привлекательных ставок по ипотеке. Это гуманная позиция по отношению к дольщикам.
Что касается субсидирования, то такие программы подходят далеко не всем. По словам Денисовой, они хорошо работают в жестком эконом-сегменте, где очень чувствительный спрос и считают каждую копеечку при ограниченным бюджете. У «БФА-девеломпента» же проект КОТ «Огни залива», это несколько другой формат предложения – удаленное от метро место, основное преимущество которого – близость к воде и природе, а также экологичность. Отсюда семейный покупатель и как следствие – предложение крупных квартир. Динамичные покупатели студий – не формат этого объекта, и субсидирование не так целесообразно.
Общую картину по рынку обрисовала руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Спрос на жилье в первом квартале составил чуть боле миллиона «квадратов», при этом он достаточно стабилен последние годы, порядка 4 миллионов кв. м в год, и на этот год планы такие же. Причем на рынке почти всегда наблюдался относительный баланс – годовой спрос уравновешивался примерно таким же объемом новых объектов, поступавших в продажу. В прошлом году спрос показал рост на 8% в Петербурге и почти 13% в пригороде. Если рассрочка на покупку жилья набрала обороты с 4 до 11%, то в общей картине ипотека снизилась с 63 до 57%. Структура спроса сохраняется – по локациям в общей агломерации лидирует Мурино, по районам лидирует Всеволжский район с долей в 22%, и почти догнал его Приморский – 18%, далее идут Невский и Московский – по 10–11%.
– Основной рост произошел в 2018 году, когда бюджет сделки у нас вырос на 20% в городе и на 15% в пригороде, – пояснила Ольга Трошева. – В этом году, несмотря на корректировки цен и предстоящие сложности с новой нагрузкой на строителей, индикатор средней цены за 5 месяцев вырос на 4%, с осторожностью можно говорить о приросте в 5–10% по итогам года. Но спрос по-прежнему чувствителен, реагирует даже на повышение в пять тысяч рублей. Мы считаем, нужно приложить усилия для сохранения покупательской способности, которая позволит поддерживать это равновесие спроса и вывода в продажу, и сохранить наши планы по реализации 4 миллионов м. кв. в год. Для этого нужны определенные условия, в том числе и по ипотеке.
руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева
Ольга Трошева
руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
В массовом сегменте более 70% спроса– это небольшие квартиры или студии. Спрос говорит сам за себя, сегодня покупатель приобретает то, что может, и несмотря на все инициативы по увеличению средней площади, альтернативы квартирам–студиям на сегодня пока нет.
Начальник отдела маркетинга РСТИ (Росстройинвест) Екатерина Пчелкина рассказала о приросте в сумме сделки и сохранении средней продаваемой площади примерно на том же уровне. При этом эксперт также отметила снижение ипотеки примерно на 10–12%, сейчас ее доля составляет 45–49% в структуре сделок.
– Сейчас люди откладывают важное решение о покупке в ожидании снижения ставки, – говорит Пчелкина. – Многие реагируют на предложения по рассрочке. Для комфорт-класса– это, как правило, рассрочка с небольшим фиксированным платежом и оплатой остатка одним траншем в конце срока, для более высокого класса – более длительная рассрочка с равномерным распределением платежей. Конечно, застройщики будут закладывать в цену растущую себестоимость и издержки проектного финансирования, но с пониманием, что покупательская способность не растет, поэтому особые надежды возлагаются на ипотеку. Цены приросли на 5–10%, но параллельный рост суммы сделки говорит о том, что наше предложение находит свой спрос. Особенно востребованы предложения в Приморском, Выборгском, Московском районах.
Начальник отдела маркетинга РСТИ (Росстройинвест) Екатерина Пчелкина
Екатерина Пчелкина
Начальник отдела маркетинга РСТИ (Росстройинвест)
Руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний ПСК Ирина Тютрина рассказала, что за 1 кварталу ГК «ПСК» 46% всех сделок было совершено с привлечением ипотечных кредитных средств.
– В январе 2019 г ставки выросли в среднем на 0,5–1%. Сейчас, в связи с изменением ключевой ставки с 17.06.19 г., сохраняется вероятность снижения ставок по ипотеке, – рассказала Тютрина. – Часть банков уже отреагировала на этот факт. Полагаю, что организации из числа топ–30 в ближайшее время уже предложат свои решения. В ГК «ПСК» за квартал порядка 5%–6% ипотечных кредитов были оформлены по льготным программам. Банки подходят к формированию новых программ как к коммерческим продуктам, и формируют их, как только появляется подходящий сегмент целевой аудитории. Сейчас в фокусе государства и, как следствие, банков, семейная аудитория. Полагаю, потенциал предложений и условий еще не исчерпан. Но, как всегда, рынок будет определять востребованность таких программ.
Руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний ПСК Ирина Тютрина
Ирина Тютрина
Руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний ПСК
По словам Тютриной, вопреки многочисленным предсказаниям 2018 года, цены на жилье в 2019 году росли незначительно и очень медленно. В начале года средняя цена за кв. метр в Петербурге была на уровне 114–115 тыс. руб. Сейчас – порядка 117,5 тыс. руб. При этом в апреле произошел откат почти на 2%. Затем вплоть до июня цены медленно возвращались на уровень начала апреля. В ряде проектов базовая стоимость квадрата цены и вовсе не менялись – например у ПСК. По прогнозам эксперта, в дальнейшем цена недвижимости, конечно, будет расти – но в рамках инфляции, либо в связи с макроэкономическими аспектами. Смена законодательства сама по себе на ценообразование влияния пока не оказывает. И до тех пор, пока на рынке значительная доля предложений реализуется в рамках ДДУ (это ближайший год, минимум), такая тенденция сохранится.

А как у банков?

фото: stock.adobe.com
После рекордных показателей по ипотечному кредитованию в 2018 году в первом квартале 2019-го в Сбербанке также наблюдали некоторое затишье. Впрочем, ряд показателей I квартала 2019 года демонстрируют уверенный рост – ипотечный портфель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк вырос на 24% относительного того же прошлогоднего периода и составил 452 млрд рублей, средняя сумма кредита увеличилась на 6% до 2,12 млн рублей. Не так давно, до снижения ключевой ставки ЦБ, Сбербанк объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам на 0,3–0,6%. По программе льготного кредитования для семей, где с 1.01.2018 по 31.12.2022 родился второй или более детей, ставки составляют от 6%, по программе субсидирования совместно с застройщиками – ставка от 8,2%. По остальным предложениям для массового сегмента ставки стартуют от 9,6%.
– Что касается финансирования проектов с использованием счетов эскроу, то оно активно развивается, по СЗФО нами одобрено решений на 23 млрд. руб., большая часть из них приходятся на Санкт-Петербург, – пояснил директор направления по работе с партнерами ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев. – Мы считаем страхи по поводу новых правил на рынке строительства несколько преувеличенными. Ряд застройщиков еще в конце 2018 года обратились в Сбербанк за проектным финансированием, к настоящему моменту доля заявок на кредитование по проектам с использованием счетов эскроу выросла до 80%.
директор направления по работе с партнерами ипотечного кредитования Северо-Западный банк ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев
Вячеслав Лебедев
директор направления по работе с партнерами ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк
Второй крупный участник ипотечного рынка – банк ВТБ за пять месяцев этого года только в Санкт-Петербурге выдал около 7800 ипотечных кредитов – это почти на 20% больше, чем за январь – май прошлого года. В денежном выражении объем выдач вырос на четверть и составил 23,4 млрд рублей. Как отмечают в банке, в целом ипотечные ставки сохраняются на комфортном для клиента уровне. Кроме того, ВТБ предлагает различные варианты для одобрения ипотеки по более низкой ставке. Например, это возможно по программе «Больше метров – ниже ставка». Раньше специальные условия действовали для покупателей квартир от 65 кв. м. Теперь дополнительно предлагается еще более низкая ставка для объектов более 100 кв. м. Также снижена ставка по программе «Победа над формальностями». Теперь приобрести недвижимость в кредит можно без справки о доходах, по двум документам: паспорту и номеру СНИЛС. Кроме этого, все больше раскрывает свой потенциал программа государственного субсидирования ипотеки.
– Многие, кто откладывал улучшение жилищных условий в течение нескольких лет, решаются на это именно сейчас, – рассказала заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Оксана Кочерга. – Чаще всего ипотеку берут семьи с детьми. В этом году Правительство России приняло решение субсидировать ипотечную ставку до 6% для семей с двумя и более детьми по программе «семейная ипотека». Мы, в свою очередь, пошли дальше всех и снизили ставку до 5% на весь срок кредитования, и молодые семьи к нам активно обращаются. Кроме того, мы расширили программу на рефинансирование действующих ипотечных кредитов под 5%. Наши клиенты могут уменьшить переплату по действующему кредиту, сократить ежемесячный платеж и срок кредитования. В программе государственного субсидирования ипотеки могут участвовать семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй и/или последующий ребенок. Отмечу, что по стране в целом за прошлый год ВТБ выдал более 1700 таких ипотечных кредитов, это треть от общего числа выдач в России. Мы видим, что интерес к программе в этом году растет. «Семейная ипотека» будет одним из драйверов ипотечного рынка в 2019 году.
заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Оксана Кочерга
Оксана Кочерга
заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
Управляющая филиалом «Абсолют банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова подтверждает, что интерес к «детской» ипотеке только набирает обороты после снижения базовой ставки по этой программе на весь срок кредитования. По ее словам, для «Абсолют Банка» – это не только банковский продукт, спрос на который вырос вдвое после улучшения условий, но и социальный проект, поскольку программа рассчитана на многодетные семьи, для которые квартирный вопрос первостепенный и всегда сложно решаемый. Эксперт пояснила, что именно поэтому «Абсолют банк» первым среди всех банков снизил по ней ставку ниже базового значения еще в апреле этого года, а 4 апреля дополнительно уменьшил ее до 5,49%, причем, и для тех, кто ранее подавал заявку по этой программе еще по старым условиям.
Управляющая филиалом «Абсолют банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова
Мария Батталова
Управляющая филиалом «Абсолют банка» в Санкт-Петербурге
«Всероссийский банк развития регионов» (ВБРР) начал работать с внешними клиентами по ипотечному направлению около года назад, до этого активно взаимодействовал с компаниями-партнерами. И результат не заставил долго ждать – в 2019 году по сравнению с тем же периодом 2018 года банк показал прирост ипотеки в 2 раза, в том числе за счет выстраивания отношений и партнерских программ с застройщиками и риэлторами. Так, за последние 2 года банком аккредитованы около 1000 строительных объектов лучших и надежных застройщиков РФ, а для клиентов крупнейших строительных компаний, являющихся основными партнерами ВБРР на ипотечном рынке, банк предоставляет скидку к процентной ставке по ипотечным продуктам. ВБРР также снизил размер первоначального взноса до 10%. В качестве первоначального взноса возможно использование средств материнского капитала. Кроме того, большой интерес клиентов мы видим к такому продукту ВБРР, как «Семейная ипотека» по ставке 6% годовых с господдержкой.
руководитель центра ипотечного кредитования ВБРР Юлия Минаева
Юлия Минаева
руководитель центра ипотечного кредитования ВБРР
- С 01.07.19 наш банк готов предоставлять проектное финансирование застройщикам, реализующим квартиры с использованием эскроу-счетов, – пояснила руководитель центра ипотечного кредитования ВБРР Юлия Минаева. – Надеемся, что данный продукт будет востребован застройщиками уже в ближайшее время, несмотря на то, что большинство пока все же рассчитывает на возможность достройки своих текущих проектов по старым правилам.

Еще один шанс

фото: stock.adobe.com
Генеральный директор СРО Аccоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов рассказал, что резких изменений ждать не стоит, переход на новые правила произойдет постепенно. При этом есть и положительные изменения. На недавней встрече с застройщиками, где присутствовали петербургские представители, вице-премьер Виталий Мутко заявил про возможное продление срока приема документов, подтверждающих право работать по ДДУ и без эскроу с 1 июля на 1 октября.

Критерии готовности в 30% и 10% проданных квартир утвердили только в апреле, в итоге последние дни до 1 июля несколько сотен застройщиков лихорадочно получали документы по соответствию. На портале проектов нормативных правовых актов не так давно появились поправки к 214-ФЗ, позволяющие все же предоставить документы о соответствии критериям до 1 октября этого года.
–Федеральным руководством было сказано, что у нас есть время до октября, и у меня нет оснований считать, что этот дедлайн не будет соблюден, – пояснил Белоусов. – Но следует, к сожалению, ожидать и роста цен, как и снижения ввода и реализации. Продать жилье по эскроу так же дешево, как по ДДУ, невозможно, все-таки продавать придется готовое жилье, а деньги нужны уже сейчас. Но элементы того ребуса мы сложим 1 октября, и к этому сроку можно будет дать реальный прогноз.
Генеральный директор СРО Аccоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов
Алексей Белоусов
Генеральный директор СРО Аccоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга»
По словам Белоусова, комитет по строительству Петербурга сегодня прилагает феноменальные усилия для помощи застройщикам с точки зрения сдачи деклараций. Эксперт отметил, что к 1 июля успеть собрать все документы, чтобы остаться на ДДУ, было невыполнимой задачей и поставило бы крест почти на 80% проектов – им бы пришлось перейти на эскроу. И вины застройщиков тут нет. Физические объемы застройки фиксируют кадастровые инженеры, но еще необходима оценка финансовой отчетности. Светлана Денисова подтвердила, что ситуация сложилась из-за затягивания на высшем уровне – каждый пакет, подтверждающий готовность объекта, это кипа бумаг и колоссальный объем работы для небольшого штата на рассмотрении. На формирование этих документов тоже нужно время, учитывая, что только в конце мая застройщикам, наконец, спустили форму документа для кадастровых инженеров. В итоге весь процесс затянулся, и логичный перенос на 1 октября может спасти положение.

»
Подводя итоги, участники обрисовали перспективу рынка в новых реалиях. Рынок рассчитывает на стабильный интерес к недвижимости, резких перемен в ценах ждать не стоит. Плавно перейти на новые рельсы получится при сохранении комфортных условий по ипотеке, кроме льготных программ ипотечные каникулы могли бы стать шагом навстречу клиенту. При этом пока нет предпосылок, чтобы прогнозировать снижение ставки, но все предсказывают – чек ипотечного кредитования априори вырастет, во второй половине года подрастет и спрос. В целом банки более оптимистично смотрят в будущее, а вот среди застройщиков более спокойны только те, кто избежит эскроу по исключающим параметрам, успев сформировать все пакеты документов. Кто-то из застройщиков рассчитывает на людей, еще не решивших купить квартиру – такие клиенты будут это делать уже в рамках новой реальности. Так или иначе, рынок будет какое-то время существовать в двух системах – старой и новой.

«
Автор: Анна Романова
Корректор: Оксана Родионова
Фотограф: Сергей Николаев
Куратор: Галина Демидова
Верстка: Татьяна Сорокина

Просмотров: 296