Апартаменты специально созданы для сдачи в аренду. В среднем, они приносят собственникам от 10 до 20% от их стоимости в год. Учитывая расходы на ремонт и содержание, вложения в них окупаются за 7–10 лет. Квартиры приносят меньше – 5-9%, в зависимости от района, в котором находятся.

Двукратная разница объясняется просто. Апартаменты стоят примерно на 20% дешевле жилья. Тогда как сдавать их можно дороже. По сути, апарт-отель сравним с трехзвездочной гостиницей. В нем предусмотрен тот же уровень сервиса: круглосуточный ресепшн, уборка номеров, охрана и закрытая территория.

Фото: unsplash.com

И это еще не все. Апарт-отели устроены так, чтобы жить в них было максимально комфортно. Хочется поесть – можно спуститься в ресторан или супермаркет, а можно заказать еду или доставку продуктов в номер. Маленького ребенка можно со спокойной душой оставить на целый день или пару часов в собственном детском садике: там его накормят, выведут на прогулку и проведут развивающие занятия. Для чистки вещей – химчистка и прачечная. Для поездок по городу – прокат машин и велосипедов. Вдобавок в апарт-отелях предусматривают фитнес-центр, аптеку и благоустроенную территорию со скамейками, цветниками, беседками и бесплатным Wi-Fi.

Комплекс апартаментов LIKE, Политехническая ул., 6

Выгоднее всего покупать апартаменты на первых этапах строительства. Их стоимость от котлована до сдачи растет даже значительнее, чем на квартиры – не на 15-20%, а вплоть до 50%. Чтобы не рисковать, можно остановиться на компромиссном варианте – удостовериться, что строительство идет в обещанном темпе, но и до сдачи остается еще год-полтора. Подходящий пример – апарт-комплекс Like на Политехнической улице, 6. Здание уже заводят под крышу, а ключи будут передавать в конце 2019 года.

Сдача в аренду апартаментов устроена так же, как и любой рынок: чем больше риск, тем выше доходность. И наоборот – чем стабильней доход, тем он ниже.

Посуточная аренда позволяет получать до 22% в год, но доход сильно привязан к сезону. Летом спрос на апартаменты и цены выше, а зимой номер может простаивать месяцами. Долгосрочная аренда – стабильней. Однако годовой доход оказывается ниже – около 12-16%. Наконец, существуют программы гарантированного дохода. Вне зависимости от того, снял кто-то номер или нет, управляющая компания выплатит собственнику оговоренный процент. Как правило, это 8–10%.

Фото: unsplash.com

Доход перечисляют на карту или счет владельца апартаментов каждый месяц. Управляющая компания заботится, чтобы загрузка всех номеров, вверенных ей в управление, была одинаковой. На карту поставлена ее репутация. Собственники, как правило, активно общаются на форумах и в чатах. Если выяснится, что одинаковые номера приносят разный доход, разразится скандал.

Доходность зависит и от площади номера. Студии и «однушки» проще всего сдавать посуточно. Двухкомнатные номера чаще арендуют на долгий срок. В итоге, большие апартаменты окупаются медленнее.

В отличие от покупателей квартир, у владельцев апартаментов есть выбор. Можно поручить поиск арендаторов, их встречи и проводы профессиональным менеджерам, а можно заниматься сдачей в аренду самому. У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы. При желании можно попробовать и то, и другое – сначала сдавать апартаменты самостоятельно, а потом заключить договор с управляющей компанией или наоборот.

Управляющая компания снимает с владельцев недвижимости все заботы о содержании жилья и общении с арендаторами. Она берет на себя поиск квартиросъемщиков, заранее обговаривая минимальную цену аренды и схему – сдавать ли апартаменты на длительный срок, посуточно или сочетать эти способы.

Услуги управляющей компании платные. Она берет от 5 до 15% от платежей арендаторов. Помимо оформления бумаг и работы с финансами, в эту сумму входит контроль за апартаментами: не сломали ли что-то арендаторы, не вышла ли из строя техника, не износилось ли постельное белье. Любые недочеты сразу же устраняют.

Апартаменты можно сдавать и самому. Тогда доход будет выше на те же 5-15%, но вопросы с уборкой номеров и с поддержанием в них порядка придется решать самостоятельно.

Все владельцы апартаментов должны платить коммунальную плату. Этот вопрос регулируется по аналогии с рынком аренды квартир. Если номер сдается в долгосрочную аренду, «коммуналку» оплачивает арендатор. В краткосрочную – собственник апартаментов. Платеж, как правило, оказывается чуть больше, чем в обычных квартирах и составляет 5-7 тысяч рублей. Еще 90-100 рублей с квадратного метра берет управляющая компания. Оплата включает услуги круглосуточной охраны, ресепшна, уборку и поддержание красоты в холлах и во дворе, а также Wi-Fi на территории комплекса.

Если номер простаивает, то владелец оплачивает только «коммуналку» по счетчикам и платеж за содержание комплекса.

Управляющая компания рекомендует всем собственникам оформить статус индивидуального предпринимателя (ИП). Это позволяет платить налоги по «упрощенке» – 6% в год. Физические лица, по закону, должны платить подоходный налог – 13%.

Фото: unsplash.com

Тем не менее уплата налогов остается на совести самого собственника апартаментов. Компания заключает с ним договор на 11 месяцев. Если у сторон нет возражений, он автоматически продлевается. Такой срок позволяет обойтись без регистрации бумаг в Росреестре.

Кроме того, ежегодно придется платить налог на имущество. Скорее всего, сам налог будет ниже, чем на квартиру. Ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости, как и для квартир. Однако сама кадастровая стоимость апарт-отелей – нежилых помещений, как правило, ниже.

С другой стороны, к апартаментам не применяются льготы по налогу на имущество. А также налоговые вычеты. Вернуть 260 тысяч, как при покупке квартиры, не получится.

Собственник может распоряжаться своим имуществом, как ему вздумается. Договор с УК можно не продлевать или расторгнуть. Единственное, компанию придется предупредить об этом за два месяца, чтобы она успела переселить арендатора.

Фото: unsplash.com

Если сдавать апартаменты самостоятельно надоест, можно снова вернуться «под крыло» управляющей компании. Главное условие – ремонт и мебель в апартаментах должны быть стандартными, как во всем остальном комплексе. Это облегчает работу управляющей компании, и что еще важнее – ставит всех арендодателей в одинаковые условия.

Продать апартаменты тоже можно. Сделки проходят так же, как и с квартирами. Управляющая компания даже поможет. Потенциальным покупателям проведут экскурсию по комплексу и подробно расскажут об услугах и условиях его содержания.

Данные для материала предоставила компания «МТЛ. Управление недвижимостью».

Материал подготовлен специально для «Петербургской Строительной Компании».


* Комплекс апартаментов Like – застройщик ООО «Альянс-Девелопмент», проектная декларация на сайте.


Автор текста: Антонина Асанова
Редактор: Галина Леонтьева
Корректор: Оксана Родионова
Координаторы проекта: Елена Таранущенко, Ольга Голубева
Верстка / дизайн: Ксения Горшкова