Когда нужна «дубина».

Правовые пробелы оставили управление многоквартирными домами (МКД) без важного звена – органа, отвечающего за перепланировку в нежилых помещениях, которая по факту часто является реконструкцией здания. На эту проблему нанизан ряд других, их озвучили наши эксперты: на частную территорию не попасть, жаловаться некуда, жилищный надзор не при делах, решения судов не исполняются. Характерно, что ГЖИ, Госстройнадзор и Жилищный комитет от приглашения «Фонтанки» на круглый стол отказались с формулировками «не в нашей компетенции». Как отметили собравшиеся, органы жилнадзора вообще избегают «подвального вопроса».

Вопрос о введении и нежилых помещений МКД в компетенцию органов жилнадзора ставился не раз. По словам юриста, Жилищный Кодекс вообще написан так, что там не найти отличий между жилыми и нежилыми помещениями. Однако теперь надежда на перемены появилась.

Однако есть проблема – в настоящее время в Петербурге отсутствует орган, согласующий перепланировку нежилых помещений, так как Верховный суд отобрал эти полномочия у районных МВК, и образовался законодательный вакуум. Таким образом, по словам Захаряна, нежилые помещения у нас тоже «выползли» из-под контроля. И пока есть эта лазейка, все как можно скорее узаконивают свои перепланировки, внося изменения в документы в Росреестре.

По словам Захаряна, у нас нет «дубины», способной это остановить. Нет механизма заморозки процесса в подвале хотя бы на сутки, пока не разберутся. По его словам, надеяться не на кого – у администраций районов полномочий прописано много, а рычагов управления нет. ГЖИ же приходит только с проверками и штрафами, так что управленцы не заинтересованы лишний раз подставляться и сообщать в инспекцию о подозрительной активности у себя в подвале – сами же окажутся крайними.

"Органы жилищного надзора, как и пожарного, и потребительского, не хотят выписывать собственникам предписания, – пояснил Захарян. – Гораздо выгоднее взять за горло «жирную» УК с деньгами и трясти с нее штрафы. Собственника трогать не интересно, как правило, он гол как сокол, и за ним еще и бегать надо, чтобы привлечь к ответственности."

По словам Гульнары Борисовой, в роли вышеупомянутой «дубины» могла бы выступить 293 статья ГК, по которой органы местного самоуправления имеют право выставить имущество собственника, который по предписанию не привел помещение в первоначальное состояние, на продажу. Право имеют, но статья не работает в случае с нежилым помещением. Если бы в ситуации на Лиговском, 107, за варварское отношение к общему имуществу (снос несущих стен и поддерживающих колонн в подвале) принудительно лишали бы собственности, это имело бы эффект.

Желающий что-то реконструировать и перепланировать, в идеале должен обращаться в УК за техническим заданием. Там ему скажут, что можно, а что нельзя, и в случае претензий он сможет показать документ, на основании которого проводит работы. Но такой добросовестный собственник – персонаж легендарный, мало кто его видел.

По словам Сергея Минко, добросовестных собственников, добровольно пришедших сообщить о перепланировке, он не встречал ни разу. Участники круглого стола честно признались – таких очень мало, и обсуждаемая проблема выросла из-за определенного контингента владельцев помещений – они прекрасно знают, что работают с нарушениями, и на мнение общего собрания собственников им, в общем-то, наплевать. Им проще все сделать быстро, внести изменения в план помещения в Росреестере, а в случае проблем обратиться с ответным иском о сохранении в переделанном виде. Более того, образовавшийся вакуум мешает и честному бизнесу, желающему все согласовать по закону – ведь положение об МВК в части согласования работ в нежилых помещениях не действует.

Кроме того, не стоит принижать и степень потенциальной угрозы незаконной перепланировки при сравнении ее с незаконной реконструкцией. Зачастую незаконная перепланировка несет в себе нисколько не меньшую потенциальную опасность для конструктива жилого дома и, в ряде случаев, может привезти к очень серьезным последствиям. Ведь самое главное для нас при рассмотрении указанных вопросов – безопасность граждан.
Говоря о тех самых добросовестных арендаторах, которые, следуя букве закона, хотят сделать все «правильно», стоит помнить, что в настоящее время есть очень острая проблема, связанная непосредственно с согласованием перепланировок в нежилых помещениях, расположенных в МКД. Ранее этот вопрос был в ведении районных межведомственных комиссий, но сейчас эти полномочия отменены. Процедура согласования перепланировки нежилых помещений сегодняшним законодательством не урегулирована. То есть арендатор, пытаясь согласовать перепланировку, фактически сделать этого не может и становится заложником ситуации. И как раз этот вопрос, с моей точки зрения, требует незамедлительного решения.

Участники круглого стола согласились – здесь нужен не просто техник, а целый «букет» экспертов с архитектором и проектировщиком. И здесь все упрется в ту же проблему – пока всех соберешь, драгоценное время уйдет.

Одно из предложений – ввести адвалорный метод расчета административных штрафов, зависящий от кадастровой стоимости помещения. Дома по ценности разные, как и нанесенный им ущерб. Разделить работы в помещениях можно на два типа – с повреждением несущих конструкций и без, расписав повышенные штрафы для каждого. В первом случае, например, юрлицу предлагается заплатить до 30% кадастровой стоимости помещения, минимум 600 тысяч рублей. Эти предложения Кирилл Захарян направил профильному вице-губернатору и в Госдуму.

Что касается взыскания ущерба, по словам Гульнары Борисовой, либо сам собственник вернет первоначальное состояние объекту, либо это должно быть сделано принудительно с помощью приставов за счет средств бюджета, которые потом с него взыщут, продав его имущество. Есть вариант продажи с торгов с обременением по приведению помещения в первоначальный вид, но такой практики почти нет.

Поскольку к устранению проблем в законах на федеральном уровне шаг сделан, следующий ход за регионами, то есть создание пресловутого механизма согласования работ в нежилых помещениях. По словам Кирилла Захаряна, проработка этого алгоритма – прямые полномочия Жилищного комитета, куда он обратился сразу же после отмены. Ответа пока нет, а круглый стол по этому вопросу представители профильного комитета тоже проигнорировали. Как подытожила Надежа Тихонова, необходимый регламент появится, другого выхода нет. Осталось его дождаться.