Жилье, соразмерное человеку.

На круглом столе «Фонтанки» застройщики и представители власти обсудили плюсы и минусы малоэтажной застройки и перспективы увеличения числа таких проектов в будущем.

В 2019 году в Ленинградской области ввели 2,9 млн кв. м жилья, из которых 1,4 млн кв. м пришлось на малоэтажные проекты и индивидуальное домостроение (ИЖС). Остальные полтора миллиона — это многоквартирные дома. За последние 2-3 года доля малоэтажного и индивидуального жилья в регионе заметно выросла.

Заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Михаил Москвин рассказал, что территорию за КАД руководство региона рассматривает именно как зону для развития малоэтажного жилья. Но поскольку экономика диктует свои условия, мы часто видим там высотные районы.

— У людей должен быть выбор: либо комфортно жить в малоэтажном комплексе, либо же ощущать себя частью мегаполиса, — сообщил Михаил Москвин. — Мы собираемся обсудить с застройщиками предложения по изменению региональных нормативов с учетом новых вызовов: не только в части этажности, но и, например, в части уменьшения парковочных мест — у нас сейчас этот норматив выше, чем в Петербурге.

Проблему градостроительного планирования и нормативов считают основной в развитии малоэтажной застройки почти все участники круглого стола. Часть норм уже давно потеряла актуальность, вызывают сомнения одинаковые правила для многоквартирных домов и малоэтажек, а ряд правил можно трактовать по-разному. Например, по закону в понятие малоэтажной застройки входят как постройки ИЖС, которые должны быть не выше трех этажей, так и собственно малоэтажка — здания до пяти этажей. Но лишь недавно уточнили, что речь идет о трех именно наземных этажах, а подвал отдельным этажом не считается.

Малоэтажные проекты развиваются в пригородах Петербурга из-за городского ограничения по высотности, а их количество регулируется генпланом Петербурга и Ленобласти, рассказал Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город» — из проектов этого формата у компании заселен Mistola Hills во Всеволожском районе, там же в начале года сдан EcoCity).

По словам Михаила Голубева, девелопера проекта «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу, директора ЗАО «СЗСК» и участника предпринимательского объединения НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса», Генплан с 2005 года устарел, и многие его положения неактуальны: например, правило об отступах в 10 метров от границы участков для малоэтажных квартирных домов.

— При четырех этажах это смешно, — пояснил Голубев, — и новый генплан надо настроить на эффективную экономику, переработать структуру территориальных зон малоэтажных районов, завязать их социально-экономическое развитие на трансформацию делового и инвестиционного климата под частные инвестиции, на малый и средний бизнес. Я предложил поправки в Градостроительный кодекс — разбивку по категориям малоэтажных МКД на небольшие, квартир на шесть, и на большие, чтобы у них были разные регламентации для разрешения на строительство. Ведь в Петербурге сегодня у 11 районов из 18 есть возможности для малоэтажного строительства, и можно стимулировать процесс.

— Малоэтажную отрасль, особенно в условиях приоритета для многоэтажки, надо тоньше регулировать и четче сегментировать — можно сказать, в ручном режиме, — считает генеральный директор строительной компании «Заневский» Надежда Офицерова. Эксперт рассказала, как компания дважды подступалась к проекту планировки территории в одном из проектов, но соблюдение всех нормативов дает на выходе совсем не то, что задумано изначально.

— Первый вариант при итоговом согласовании нам отправили на доработку, — рассказала она, — и мы сделали пешеходные улицы с социальной инфраструктурой, с коммерцией в центре проекта, 17 км велодорожки по периметру, зеленые участки на пешеходной зоне. Получился практически образцовый малоэтажный район. А потом внесли нужные поправки — инженерные коридоры, пожарные проезды. В общем, при нормативном соответствии вышла примерно первая версия проекта.

Генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева сообщила о проекте нового федерального «Стандарта комплексного развития территорий», разработанном институтом «Стрелка» и компанией «ДОМ.рф», где содержатся в том числе и рекомендации к нормативам по градостроительному проектированию.

— Заметно, что авторы стандарта плотно изучали европейский опыт, и хочется, чтобы это легло в основу изменений и стало не только рекомендациями, — уточнила она. — Если в плане нормативов мы двинемся в этом направлении, это даст толчок к развитию мало- и среднеэтажного жилья, на которое и сделан упор в стандарте. Я за соразмерность среды и в то же время за разнообразие, разноэтажность, игру объемов, высотные доминанты. Потому что другая крайность — это плоская малоэтажная застройка до горизонта.

Пока же получается, что актуальные нормативы хорошо работают для высотной плотной застройки, но сильно ограничивают возможности для создания комфорта в малоэтажных районах. Они губят экономику проектов, поскольку прописывают малоэтажке то, что этому формату не нужно. Разница большая — 18 этажей на точке или на той же площади всего три этажа на несколько семей. А требования при этом примерно одинаковые.

Среда проживания в мало- и среднеэтажных домах более комфортна, поскольку она сомасштабна человеку. «Это жизнь на уровне глаз», — сказала Анжелика Альшаева. Но с коммерческой точки зрения все выглядит иначе. Здесь меньше продаваемая площадь жилья, чем в высотных домах, а территория под благоустройство, как правило, больше. А в проектах комплексного освоения территорий добавляется и социальная нагрузка.

Пригороды вроде бы логичнее застраивать малоэтажным жильем, а не тем, что мы сегодня видим на северной границе города, полагает директор по маркетингу СК «Красная стрела» Марина Агеева. Но в малоэтажной застройке есть нюансы: переезд за город позиционируют как повышение качества жизни для людей, которые ищут большего простора, комфорта, спокойствия для семьи. Так что это по умолчанию должны быть качественные ЖК, а значит, «квадрат» в них будет дороже как по себестоимости, так и по цене продажи.

— Рентабельность, как и динамика продаж, по малоэтажке и равному по качеству многоэтажному проекту сильно отличаются, — пояснила она. — Например, наш 22-этажный комплекс «Аист» на проспекте Ветеранов еще на этапе завершения монолитных работ весь продан при цене за метр более 100 тысяч рублей, а малоэтажные ЖК при цене 90-110 тысяч за метр продаются неторопливо.

Сейчас у компании в работе малоэтажные проекты «Неоклассика-2» и «Горки Парк». Средняя цена в сегменте — 100 тысяч за квадратный метр.

Покупателей часто останавливает вопрос «социалки»: на малоэтажных территориях она изначально развита слабо, хотя именно там она крайне нужна, так как сюда переезжает в основном семейный покупатель, считает Марина Агеева. Для девелопера же остро стоит вопрос экономической целесообразности ее создания — у маленьких компаний часто не хватает средств на сады и школы.

Также важно доносить до покупателя то, что коммунальные услуги обойдутся дороже, чем в многоэтажке . Это та самая плата за комфорт — за малую плотность и высотность, за пять-шесть квартир на этаже и за лифт на полтора десятка квартир в парадной.

Проблемы с инфраструктурой, по словам Михаила Гущина, связаны не только с возможностями девелопера, но и с нежеланием операторов при невысокой плотности населения идти в пригороды.

— Низкая этажность, мало жителей и плохая окупаемость — соответственно, нет желания открывать рестораны, магазины и кафе, — пояснил Михаил Гущин, — это обратная сторона малоэтажности. Иногда это приводит почти к полному отсутствию инфраструктуры в пригороде, в отличие от мест многоэтажной застройки с высокой плотностью. Как ни странно, наличие инфраструктуры является основным фактором привлекательности малоэтажных районов. И бум малоэтажки нас ждет только в случае законодательного ограничения строительства домов выше 5-7 этажей. Естественно, при этом маржа продавцов земли снизится, но на маржу девелоперов это практически не повлияет.

В развитых кварталах в городе малоэтажную застройку проще сделать рентабельной для застройщика, но это будут объекты бизнес-класса и выше с соответствующей ценой, а вот развивать малоэтажные проекты в пригороде гораздо сложнее.

— Для сравнения, квадратный метр в проекте компании «Наутилус» в Красносельском районе стоит 160 тысяч рублей, а в Сертолово — 80 тысяч, хотя оба проекта в 4-5 этажей, — отметила Анжелика Альшаева. — Разница в цене продажи почти в два раза, тогда как себестоимость строительства, если не учитывать цену земли, сравнима.

— Малоэтажных проектов достаточно много, представлены разные классы жилья. Есть относительно скромные, а есть и поистине роскошные, — сообщила Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ. — Но когда речь идет о загородном жилье, ключевых вопросов всегда два: социальная инфраструктура и транспортная доступность. В этом плане проекты неодинаковы. И, действительно, именно близость объектов соцкультбыта, хорошие дороги и общественной транспорт во многом определяет интерес к проекту и его коммерческий успех.

Выгода и успешность проекта зависит от стоимости трех составляющих: земли, инфраструктуры и строительства самих зданий.

— С многолетним опытом я пришел к выводу, что хорошая маржинальность может оправдываться только дорогой и качественной землей, — считает Михаил Голубев. — Стоит связаться с неподготовленными отдаленными территориями, как она падает. Многие крупные застройщики многоэтажных форматов так или иначе уже подступались раньше к малоэтажным и больше туда не рвутся. Сейчас в сегменте работают в основном малые и средние игроки, которым сложно развивать проекты. У них нет понимания формата, финансовых ресурсов, опыта работы с городской землей — некоторые даже смутно представляют, что такое ПЗЗ, какие могут быть регламенты застройки.

Инвесторы заинтересованы купить уже подготовленный участок в рамках хорошо продуманного и освоенного проекта, рассказала Надежда Офицерова. Например, малоэтажный проект «Новая Ижора» в границах Петербурга создавался на инженерно подготовленной территории. По словам эксперта, найти внутренние ресурсы для подготовки участка, чтобы потом предлагать его застройщику как самостоятельный продукт, получается не у всех. А законодательно не существует ни статуса управляющей компании, ни единого оператора по развитию подобных территорий. Есть инструменты государственно-частного партнерства, но они локальны и работают с разной степенью успешности.

Не отрицают того, что строить было бы проще, если бы участки под малоэтажные районы были подготовлены, и в правительстве региона. Но, по словам Михаила Москвина, среди привлекательных для девелоперов участков нет государственной земли — они все в частной собственности, а значит, там нельзя строить инфраструктуру за бюджетный счет. Но появился «свет в конце тоннеля». Во время недавнего визита в Петербург заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин положительно отнесся к идее о возможном финансировании по федеральным программам не только социальных объектов, но и инженерной подготовки территории.

Автор: Анна Романова
Редактор: Мария Мокейчева
Корректор: Елена Виноградова
Фотограф: Сергей Михайличенко
Куратор: Ольга Карпусь
Верстка: Татьяна Сорокина