Не депозитом единым.

Все зависит от тех целей, которые ставит инвестор: сберегать, получать регулярный дополнительный доход, увеличивать капитал и т.д. С инвестиционной целью будет связана стратегия инвестиций и выбранные инструменты.

— По большому счету, даже дополнительный заработанный рубль можно считать доходом, а для начала инвестиций достаточно совсем небольшой суммы — от 5-10 тысяч рублей, — комментирует Илья Тесюль. — В остальном многое будет зависеть от выбранных акций, облигаций, валюты и других активов, в которые инвестор хочет вложить денежные средства. Лот покупки есть и для ценных бумаг, некоторые из которых даже в количестве одной штуки по стоимости могут превосходить сумму в 10 тыс. рублей. В нашей компании минимальный порог для брокерского счета начинается с 30 тыс. рублей, но это не значит, что с меньшей суммой вам не откроют счет. Просто мы определяем 30 тыс. рублей как рекомендуемую сумму, которая наделяет смыслом работу на рынке ценных бумаг.

В 90-е годы прошлого века в валюте измерялось практически все: от стоимости квартир до «черных» зарплат. Сейчас это далеко не так, а российский рубль стал стабильнее. Однако на курсы валют по-прежнему могут влиять политические новости, и их резкие изменения почти невозможно спланировать или угадать заранее, тем более неопытному инвестору. Новое бюджетное правило, введённое с 2018г., сделало рубль еще более стабильным, и хранить деньги в долларах или других валютах стало уже не так интересно с инвестиционной точки зрения. Но по-прежнему имеет смысл накапливать и хранить деньги в валюте, если есть конкретные цели по ее использованию: поехать в отпуск в другие страны, приобрести недвижимости за рубежом, вести бизнес с иностранными партнерами. В таком случае, по словам Ирины Кючуковой, необходимо диверсифицировать валютную часть инвестиционного портфеля в соответствии со своими задачами.

Биржа обычно ассоциируется c большими суммами и профессиональными игроками. На самом деле это уже давно не так. Поскольку финансовые услуги стали доступнее благодаря развитию технологий, появлению налоговых стимулов — в первую очередь индивидуальных инвестиционных счетов, — а также снижению ставок по банковским депозитам, приток частных инвесторов на биржевой рынок существенного увеличился. Ежемесячно брокерские счета сегодня открывают более 100 тыс. российских граждан. А количестве ИИС уже приблизилось к 1 млн счетов. Активных счетов около трети: большинство (62%) совершает от 1 до 5 сделок ежемесячно, от 5 до 50 сделок — 32%, больше 50 сделок — 6% инвесторов. Наиболее популярные инструменты у российских инвесторов сегодня — акции, облигации и биржевые фонды.

ИИС предоставляет частному инвестору право по истечении трех лет выбрать один из двух типов доступных налоговых льгот. Первый тип — вернуть НДФЛ (13%) в виде налогового вычета с суммы до 400 тыс. рублей, то есть 52 тыс. рублей за год. Например, если в портфеле инвестора облигации, то они также освобождаются и от подоходного налога по накопленному купонному доходу. В таком случае даже при не очень высокой доходности облигаций, но с учетом возврата НДФЛ, можно получить доходность до 26%.

Для более опытных инвесторов предусмотрен второй тип вычета — освобождение от налога на всю прибыль по всему инвестиционному доходу, полученному в рамках ИИС за три года. При успешном управлении портфелем ценных бумаг второй тип вычета может оказаться выгоднее.

— Я позиционирую ИИС как интересную альтернативу депозитам, — говорит Елена Семыкина. — если есть желание и возможность отложить средства на учебу, на пенсию, то можно ежемесячно не просто откладывать, а инвестировать по 5-10 тыс. рублей и получать доход, например, с самых консервативных инструментов — облигаций. Ставка по ним, как правило, будет выше, чем по банковским вкладам.

На доходность финансового продукта влияет множество факторов: срок и сумма инвестиций, выбранная стратегия, отношение к риску, сама рыночная конъюнктура.

— Брокерская компания может обеспечить клиенту возможности для работы на рынке ценных бумаг, остальное будет зависеть от того, чего хочет клиент, какой стратегии он готов придерживаться, — говорит Илья Тесюль. — Кроме того, связь между доходностью и риском никто не отменял. Формируя предложение для клиента, мы отталкиваемся от того, сможет ли оно быть конкурентоспособным на фоне альтернативных возможностей вложения средств, в первую очередь, депозитов. И сможет ли ответить потребностям и возможностям самого инвестора. Для инвесторов, не готовых к риску, достойным предложением считаем комбинацию ИИС с различными инструментами: например, надежными облигациями — в таком комплексе можно получить доходность от 13 до 16% годовых при условии регулярного пополнения инвестиционного счета. Для тех, кто готов принять больший уровень риска, доходность может быть выше.

Если говорить о том, какие продукты пользуются спросом у частных инвесторов, то это высокодоходные облигации, в частности, облигации строительных компаний.

Александра Болилая называет несколько причин такого интереса к инвестициям на рынке ценных бумаг:

— Сейчас информация активно распространяется в телеграм-каналах, на Youtube — много интересных источников информации, не чопорных и не надменных, а открытых для новичков. Кроме того, мы видим пересечение целевых аудиторий. Люди, которые приходят покупать квартиры бизнес- и премиум-класса, интересуются облигациями, каждый пятый берет контакты нашего подразделения, а каждый десятый приобретает, помимо квартиры, и наши ценные бумаги.

— Сегодня финансовая грамотность — один из актуальных трендов, который набирает обороты, — подтверждает Илья Тесюль. — Информационное поле становится более насыщенным, люди тянутся к аналитическим данным, ищут возможности для диверсификации вложений. Мы наблюдаем рост интереса по увеличению аудитории наших сообществ в социальных сетях, которые ведут специалисты аналитической службы. И это не просто цифры: охват публикаций говорит о том, что их действительно читают. На фоне снижающихся ставок по вкладам ценные бумаги российских компаний могут быть хорошим инструментом. Например, в части дивидендных бумаг и корпоративных облигаций в связке с тем же индивидуальным инвестиционным счетом.

Что касается интереса инвесторов к бумагам девелоперов, то он связан в том числе с достаточно высоким уровнем доходности. Например, у облигаций компании LEGENDA — около 14%, что в сочетании с возвратом НДФЛ дает доходность около 25% годовых. При этом девелоперы, присутствующие на бирже, имеют рейтинг, присвоенный национальными рейтинговыми агентствами, что подтверждает их надежность. Рейтинг пересматривается раз в полгода. Кроме того, даже не будучи биржевым аналитиком, можно видеть наглядно, как строятся дома той или иной компании.

— Такая аналитика «в полях» тоже работает, застройщик находится как на ладони, — комментирует Александра Болилая. — Конечно, риски, связанные с инвестированием в облигации застройщиков, существуют, как и в любых других инвестициях, но информационная открытость в данном случае повышенная, поэтому не придется целыми днями сидеть и разбираться, что происходит с облигациями.

В то же время нужно помнить, что самостоятельная работа на рынке требует времени, внимания, знаний, опыта и регулярных вложений — объективно это необходимый, но недостаточный набор факторов, которые позволят уменьшить риски и максимизировать доходность в рамках своей собственной стратегии.

— Мы считаем, что самостоятельная работа на рынке ценных бумаг может быть более эффективной при наличии постоянного аналитического сопровождения от профессионалов рынка. — говорит Илья Тесюль. — Для информационной поддержки инвесторов мы, например, регулярно публикуем на сайте подробные отчеты по стратегиям в различных инструментах. Это не индивидуальная рекомендация, но отличная аналитическая база для инвестора. Нам также кажется необходимой практика профилирования клиента. Чтобы не было разочарования, инвестор должен понимать и уметь оценить для себя несколько параметров: свои возможности для работы на рынке, свою цель в описательной и количественной форме, горизонт инвестиций и, прежде всего, свое отношение к риску.

И уже после этого клиент сможет получить представление о тех инструментах, которые более всего подойдут ему.

С момента, когда 30 лет назад недвижимость попала в частный оборот, она стала привлекательной для вложения средств. «Владение собственностью успокаивает, — говорит Илья Андреев, — тем более, что на рынке жилой недвижимости не было серьезных потрясений, и в цене она в рублях не падала». Именно жилье остается главным активом для большинства населения, а риск при вложении средств только один — покупка на этапе строительства. Но если раньше можно было купить условную «однушку» на этапе котлована, а в процессе строительства она дорожала почти в два раза или ее можно было без проблем сдать и получать постоянный доход, то в какой-то момент таких «однушек» стало слишком много, они перестали расти в цене. «Прибавьте к этому растущие налоги и коммунальные платежи, и доходность от сдачи ее в аренду стремится к нулю, — отмечает Илья Андреев. — Если без нюансов, то это 4% годовых, причем чем больше квартира, тем меньше доход».

По его словам, доходные апартаменты появились как продукт, изначально предназначенный для сдачи в аренду и управления профессионалами. При этом объект изначально должен проектироваться и строиться так, чтобы обеспечивать сдачу в аренду, а значит, сохранение средств инвестора. При этом государство пока не успевает реагировать на процессы, происходящие на рынке недвижимости.

— Я редко ратую за вмешательство государства в бизнес-процессы, — признается Илья Андреев. — Это связано с тем, что редкий закон у нас направлен на развитие, стимулирование и поддержку. Обычно — запрет, ограничение, размытая ответственность и препятствия для ведения деятельности. Но в данном случае мы имеем полное отсутствие понятия «апартамент» в законодательстве (за исключением положения о классификации), практически полное отсутствие механизмов простого коллективного инвестирования и отсутствие ответственности продавцов за ложную рекламу . Рынок хаотичен, потому что на него ворвались технологии продаж жилья эконом-класса, а государство больше сосредоточено на том, чтобы застройщики такого продукта не ушли от обязанности строить социальные объекты и продавать эту недвижимость через эскроу-счета, а не на том, чтобы развить сегмент доходность недвижимости как таковой.

За последнее время на рынке апартаментов Петербурга появилось несколько десятков предложений. Часть проектов уже эксплуатируются, другие – находятся на этапе строительства.

—Чтобы получать прибыль, нужно покупать апартаменты не для того, чтобы в них жить, — объясняет Екатерина Запорожченко, — доходность обеспечивает управляющая компания от застройщика, с которой заключается договор управления объектом для последующей сдачи в аренду. Схема выглядит так: 10-25% от выручки берет себе УК, далее вычитаются расходы на содержание объекта (уборка/прачечная/комиссия букинга/КУ и др.), а остальное получает собственник. Инвестору очень важно читать договор, т.к. на рынке встречаются разные условия выплат: у многих минимальный порог дохода не ограничен, и собственник после оплаты всех расходов может «уходить в ноль». Наша компания считает работу УК эффективной только тогда, когда чистая прибыль собственника студии составляет от 30 000 рублей в месяц и выше. Если говорить о высоком сезоне, то минимальная чистая прибыль собственника видовой студии в июне составила 125 тыс. рублей. В среднем сейчас доходность на рынке апарт-отелей варьируется от 10% до 17% в зависимости от этапа входа: чем раньше приобретен апартамент, тем выше доходность. А стоимость самого актива увеличивается в 1,5-2 раза с момента начала строительства.

В инвестициях в принципе есть несколько основных рисков: потеря актива инвестирования, падение его стоимости (или отсутствие роста), отсутствие дохода (или убыток от владения). И для апартаментов их все тоже стоит рассматривать.

— Это, действительно, низкорисковый продукт, — говорит Екатерина Запорожченко. — Он приносит стабильную прибыль при минимальном участии собственника. Конечно, есть риск неполучения заявленной доходности: в частности, к этому могут привести попытки собственника сдавать апарт в аренду самостоятельно или передача юнита в управление независимой УК без установления минимального уровня дохода. Поэтому я рекомендую выбирать объекты, в которых управлением занимается сам застройщик или его структуры. В таком случае девелопер выступает гарантом условий, которые предлагал инвесторам при продаже. Юниты в таких проектах позже легко будет перепродать на вторичном рынке, т.к. инвестор будет продавать готовый арендный бизнес с подтвержденной доходностью.

— Так как мы — профессиональный отельный оператор в сегменте отелей со множественностью собственников, мы смотрим на риски выше плюс рыночные риски рынка гостеприимства, на котором мы работаем, — поясняет Илья Андреев. — Наши клиенты не покупают апартаменты в ипотеку, для них номер в отеле — инструмент не сколько для инвестиций, сколько для сохранения накоплений. Сохранение накоплений с разумной доходностью — именно такую консервативную цель мы ставим перед собой и обеспечиваем ее достижение нашим заказчикам. Именно поэтому, вы не увидите от нас обещаний доходности 17-20% и иных громких заявлений, заполнивших рынок.

По его словам, владение такой доходной недвижимостью как номер в отеле в России само по себе относительно низкорискованно. Титул можно застраховать (и снять риск потери актива), доходность при существующей ситуации на рынке отелей будет в горизонте 7-10 лет на приемлемом уровне, цена актива при существующих предпосылках также будет расти как минимум на уровень инфляции.

Так какой же основной риск? К сожалению, основной риск для инвестора — приобрести некий объект, который будет преподнесен ему как номер в апарт-отеле, а по сути, будет являться квартиркой в муравейнике. Такое сегодня тоже встречается. И тогда уже возникают все риски, описанные выше: и падение его цены, и убыток от владения.

По словам Ильи Андреева, рынок очень молодой, и необходимо дождаться сдачи всех заявленных объемов — наверняка какие-то из них потрясут с точки зрения неоправданных и несбывшихся ожиданий. Возможно, ряд компаний нацелены на то, чтобы все продать и уйти, поэтому важно смотреть на планы компании-застройщика, что они собираются делать дальше.

— Сейчас реально на рынке достроены и работают всего несколько апарт-отелей. Думаю, что мы дождемся ввода основной массы объектов, они отработают 2-3 года и потребитель сам придет к выводу, что и как покупать на этом рынке, — полагает Илья Андреев. — В любом случае, рынок будет развиваться. Городу и стране в целом нужны отели и апарт-отели, как и везде в мире. Рынок арендного жилья также давным-давно нуждается в отбеливании и развитии. Граждане испытывают острую необходимость в наличии инструментов, альтернативных депозитам, для размещения своих накоплений. Все это — драйверы рынка апартаментов.

В целом же экспертов радует, что на рынке появился еще один инструмент, который может приносить доход пусть и ниже, чем фондовые активы, но выше, чем депозит. При этом в руках инвестора будет недвижимость, которая будет еще лет 10 расти в цене, считает Илья Андреев.

По его словам, сейчас апартаменты ориентированы, в основном, на сегмент гостеприимства, а есть еще и рынок арендного жилья, который сегодня на 99% является «черным». И развитие долгосрочной аренды апартаментов будет новым этапом для рынка апартаментов.

В свою очередь, Екатерина Запорожченко отмечает, что уже сейчас в апарт-отеле Docklands компания комбинирует краткосрочную и долгосрочную аренду, чтобы обеспечить максимальную доходность. «Пять месяцев в году — то есть с майских праздников до конца сентября, когда в Петербург едут туристы, — отель работает на гостей, заезжающих на срок 1-3 суток, — рассказывает она, — а в низкий сезон больший доход приносит среднесрочная и долгосрочная аренда. Она пользуется спросом у корпоративных клиентов, которые селят в апартаменты приезжающих на работу сотрудников или группы специалистов, приезжающих на обучение».

Объем предложения в строящихся апарт-комплексах не в силах кардинально сократить дефицит качественных средств размещения в Петербурге. А классические гостиницы не спешат анонсировать крупные проекты. Поэтому, главный вызов для рынка инвестиционных апарт-отелей — это реальная доходность в ближайшие 2-3 года.