«Изначально, конечно, были проблемы взаимодействия с банками»

Мария Шумеева, руководитель юридического департамента СК «Дальпитерстрой», рассказала «Фонтанке», как девелоперу удалось вписаться в новые правила игры на рынке жилого строительства.

В 2019 году у нас появились изменения в 214-ФЗ. Мы — старый игрок на рынке недвижимости, и можем с уверенностью сказать: сегодня права и интересы дольщиков защищены со всех сторон. У нашей строительной компании сегодня есть три больших многоквартирных дома в Шушарах на проектном финансировании с применением эскроу-счетов, партнером выступает банк ВТБ. Проект называется «Алексеевский квартал».

Изначально, конечно, были проблемы взаимодействия с банками: нововведения всегда нуждаются в адаптации. Раньше мы работали с банками в основном по госзаказу: брали банковские гарантии, конечно, имели кредитные линии — но не в таких масштабах. Однако путем проб и ошибок в течение полугода мы смогли выполнить все требования банка по первому проекту. А затем все последующие согласования проходили уже по накатанной и занимали не более двух-трех недель каждое.

Ну опять-таки, если бы не пандемия, я думаю, и по первому дому взаимодействие прошло бы гораздо быстрее. Мы сами строим все социальное обеспечение, поэтому у нас там большая финансовая нагрузка на стоимость квадратного метра — но мы идем в срок, и претензий со стороны дольщиков по этим объектам нет.

Закон, конечно, усложнил нам жизнь, но могу сказать, что причины у законодателя так сделать были. Потому что действительно раньше, по старым правилам, строили жилье все, кому не лень. Брали в аренду земельный участок, набирали средства дольщиков и падали в банкротство.

Теперь дольщик защищен — по крайней мере, законодательно. Судебной практики по новым правилам пока мало, так как многие застройщики все еще работают по старым нормам, а те, кто строит с эскроу-счетами, пока в основном идут по графику и сроки не срывают.

Конечно, свою роль сыграла и пандемия — на этот период застройщик защитил себя с точки зрения законодательства, предоставив возможность для отсрочки сдачи объектов недвижимости до конца текущего года, а также запрет участникам долевого строительства на взыскание неустойки в период действия пандемии. Но на данный момент — да, действительно, если дольщик понимает, что застройщик своевременно не может сдать объект в эксплуатацию, он может расторгнуть договор, и эти денежные средства, которые сохранены на эксроу-счете, выдаются дольщику.

В Третьем кассационном суде общей юрисдикции уже есть практика расторжения договора долевого участия, заключенного через эскроу-счета, и соответственно, где внесенные денежные средства были возвращены. Проблемы с получением взысканных денежных средств в судебном порядке, как было раннее, устранены, в связи с новыми условиями заключения ДДУ через эскроу-счета. Какие это были проблемы: дольщик вправе обратиться в суд, в связи с несвоевременной сдачей объекта в эксплуатацию, взыскание неустойки или расторжение ДДУ по сути право неоспоримо, но самой главной проблемой было получение просуженных денежных средств, вопрос только в периоде просрочки и сумме неустойки. Но был еще вопрос получения этих денег. Как правило в отношении застройщика начиналась процедура банкротства и участники долевого строительства оставались и без денег, и без жилья. Хотя есть решение суда о взыскании. Так вот, этой проблемы нет: механизм получения денежных средств отработан. Вопрос получения денежных средств дольщиком сегодня не стоит. В настоящее время с точки зрения 214-ФЗ дольщик защищен.

С точки зрения застройщика тоже стало легче, потому что по крайней мере часть рисков, связанных с «потребительским экстремизмом» дольщиков, легла на банк. Если раньше какой-нибудь юрист мог по цессии купить право требования по просроченному ДДУ, расторгнуть его и потребовать деньги назад, не указав реквизиты, и застройщик рисковал не успеть за 30 дней ему оплатить, в результате чего попадал на потребительский штраф, размер которого определяется в соответствии с законом о защите прав потребителей, то теперь этой проблемы не будет. Обязанность по выплате лежит целиком на банке. На застройщике, по сути, остались только неустойки за сорванные сроки и главное — убытки, которые считаются, как разница между стоимостью квартиры на момент покупки и среднерыночной стоимостью аналогичной готовой квартиры на момент сдачи дома или расторжения договора долевого участия. Учитывая, например, что только за 2020 год стоимость жилья выросла на треть, это весьма чувствительные взыскания.

ПОДЕЛИТЬСЯ

ПРИСОЕДИНИТЬСЯ

Самые яркие фото и видео дня — в наших группах в социальных сетях.Присоединяйтесь прямо сейчас:

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Наши партнёры

Lentainform

Загрузка...