19:19 20.04.2018
Эмилия Кларк зачитала спойлеры «Иры Престолов». Ее запиликали
Жилищные сертификаты можно будет использовать на этапе строительства
Центробанк хочет сократить 40% сотрудников надзорного блока
Тулеев: Я устал от политики и от этой лжи
Порошенко предложил лишить украинского гражданства жителей Крыма
На КАД собралась 11-километровая пробка из-за ДТП
Жительница Петербурга загорелась от сигареты
Янукович написал открытое письмо украинским властям
В Крыму начался ипотечный бум
«Мемориал» заявил о проблемах с сайтом из-за блокировки Telegram
Собчак обвинила Запад в антипутинской пропаганде
После возвращения прав семья Цоя переиздаст альбомы «Кино»
Комтранс рассказал, как будет перевозить пасажиров во время ремонта «Академической»
Как вежливые люди к директору Сайменского канала заходили
Эхо выборов президента: Горизбирком вскрыл списки избирателей на 78 УИКах, но не стал их анализировать
В Финляндии побит тепловой рекорд
Ретейлер «Магнит» снизил прибыль на 1,8% в первом квартале
Правительство РФ допускает рост цен на нефть до $ 80 уже в апреле
Сбившие летчика Филипова террористы искали кадровый резерв в Петербурге
СМИ: В «Русале» ждут массовых сокращений
Погоня за дешевым жильем в Петербурге закончилась в Калининском суде
Центр Петербурга репетирует пробки выходного дня
Тигода и Тихвинка вышли из берегов, Тосно и Паша готовятся
Суд арестовал напавшего с ножом на школу в Стерлитамаке
Среди самых влиятельных людей в мире по версии Time не нашлось места Путину
Дом ЛГБТ-гордости откроется в Петербурге к ЧМ-2018
Сбербанк выставит на торги десятиэтажный офис на Охте
С момента запуска tax-free в Петербурге услугой пользуется один турист в сутки
Молодые петербуржцы отдали пациентам больниц 300 литров крови
Под филиал Эрмитажа выделили землю на территории бывшего ЗИЛа
Роскомнадзор запустил ещё одну горячую линию по жалобам на блокировку Telegram
Впервые за 10 лет началось расширение ареала обитания сайменской нерпы
Школьный двор на Руднева превратился в озеро
Рядом с Новоселками не будет «Анабасиса» и Спецтранса №6
«Локомотив» оштрафовал Игоря Денисова на 1 млн рублей за оскорбление допинг-офицера
Финляндия проведёт масштабные военные учения с США в 2021 году
Петербуржцев просят приготовиться к снежной субботе
СКА купит за 100 млн рублей 22-летнего нападающего «Лады»
Экс-глава службы безопасности СКР Максименко приговорен к 13 годам
В Петербурге запретили ловить рыбу — она еще маленькая
В Великобритании на фестивалях запретят пластиковые бутылки и соломинки
Житель Подмосковья умер после 2,5 часов ожидания помощи врачей
«Единая Россия» пожаловалась на DDoS-атаки из Европы и Америки
В Финляндии из-за эпидемии сальмонеллёза уничтожат 2000 свиней
Из-за ДТП на ночь закроют один из съездов КАД
Дзюба: "Арсенал" ищет решение, кто заплатит за мою игру
Новая Toyota Camry петербургской сборки появилась у дилеров
Фетисов рассказал о «блатных детях» в хоккее
Концерн 10Design: Мы завершили свою работу с проектом «Залив островов» в 2017 году
Для достройки проблемного ЖК «Трио» нашли инвестора
МИД заявил, что антироссийская кампания в США выдыхается
За сутки в Финляндии оштрафовали 5 тысяч лихачей
Петербургский метрополитен создает VPN-канал для защиты от Роскомнадзора
Музыканты устроят джем-сейшен на Московском вокзале
Команда России завоевала серебро на чемпионате Европы по теннису на колясках
В Москве задержали похитителя барокамеры Гагарина
Минтранс готов рассмотреть претензии к запрету колясок в метро
Проживший 30 лет в Финляндии иракец прикинулся беженцем ради пособия
В пакетиках кофе «3 в 1» почти не оказалось ни кофе, ни молока
В «Простых вещах» покажут рисунки детей из семей прокаженных
СКА продлил контракт с 20-летним нападающим Мальцевым
Володин предложил ввести уголовное наказание для бизнеса за соблюдение санкций США
АИЖК: Спрос на новостройки в России вырос в I квартале на 16%
Петербуржец преподнёс жене краденые часы за 900 тысяч
Мост на Московском проспекте ограничат на выходные
Замначальника Северо-Западной оперативной таможни отправили на Урал
ГУП «ТЭК» готово расстаться со своими котельными в случае реформы
Следить за паводком и пожарами поручили армейской авиации ЗВО
Сотрудникам "Ленобллеса" обеспечили доступ в Telegram за счёт бюджета
Самая доступная новостройка возле Петербурга со сроком сдачи во II квартале стоит 1,3 млн рублей
Строительство

Как Петербург Москву обогнал

Город на Неве – третий в России по стоимости строительства. Но не после Москвы, а после Сахалина и Ямала.
Как Петербург Москву обогнал

По данным Росстата, Петербург лидирует среди российских регионов по стоимости строительства, обогнав по этому параметру даже Москву и Московскую область. Построить один квадратный метр жилой площади в Северной столице можно в среднем за 60 тысяч рублей. Дороже только в Ямало-Ненецком АО и еще на Сахалине, где один метр обойдется в 67 тысяч, что легко объяснимо удаленностью региона от основной массы производителей стройматериалов и сложностью логистики. Чем такая стоимость строительства обусловлена в Петербурге?

 

Данные общероссийской статистики за 2017 год говорят, что в Москве, например, метр жилья можно построить за 46 тысяч, в Московской области – за 54 тысячи. В Ленинградской области себестоимость – 43 тысячи. Столица с областью по себестоимости стройки обгоняет, к слову, не только Петербург. Довольно дорого строить, например, в Мурманской области – 57 тысяч; Ненецкий, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий АО дают цифры в 56, 53 и 62 тысячи соответственно, – и пояснения тут не нужны. Якутия, Камчатка, Приморской край – 58, 57, 51 тысяча, соответственно, что тоже понятно (хотя при этом в почти такой же далекой, как и Приморье, Еврейской автономной области себестоимость метра жилья – 32 тысячи рублей, это минимальный результат по Дальневосточному федеральному округу).

 

Самое дешевое жилье в России, согласно данным Росстата, должно быть в Саратовской области, где себестоимость строительства составляет всего 23 тысячи рублей за метр. В число регионов, где себестоимость не доходит даже до 30 тысяч, входят Калужская, Тамбовская, Орловская, Курская и Липецкая области, Адыгея и Калмыкия, Волгоградская область, Дагестан и Ингушетия, Ставропольский край, Алтай и Ульяновская область. Соседние с Ленинградской Новгородская и Псковская области тоже в числе самых недорогих – 30 и 32 тысячи за метр соответственно.

 

Откуда цифры

 

В Росстате «Фонтанке» рассказали, что их данные складываются из цифр, присылаемых из регионов. А те, в свою очередь, в частности Петростат, формируют их из данных, которые предоставляют сами застройщики.

«Наша база формируется на основе отчетов респондентов, но проверить их мы не можем. То есть застройщики заявили нам именно это, – рассказала нашему изданию Нина Власенко, специалист Управления статистики строительства, инвестиций и ЖКХ. – В Петербурге Петростат в официальной нашей форме спрашивает у застройщика, какова у него стоимость строительства того или иного дома. Делим стоимость дома на квадраты и получаем эту цифру. А насколько цифра по Петербургу странная, мы не можем судить, потому что и в прошлом году динамика стоимости строительства по Петербургу была в тех же пределах».

Нигде в мире пока нет абсолютно точной системы подсчета стоимости строительства, заявили «Фонтанке» в Росстате. По словам Власенко, цифры себестоимости могут различаться у разных застройщиков очень серьезно, так как те, кто строит на собственной земле, включают ее цену в себестоимость, а те, кто строит на арендованной, – лишь плату за аренду. Так это или нет, разброс по цифрам себестоимости в разных регионах иногда троекратен.

 

Эксперт также предположила, что разница между Москвой и Петербургом вызвана тем, что в Северной столице при меньшем, чем в Москве, объеме строительства велик процент жилья бизнес- и комфорт-класса. В Москве же, по ее словам, среднюю цифру формируют большие объемы массового строительства эконом-класса. Согласно этой логике, можно предположить, что цифра по Московской области – 57 тысяч за метр, почти как в Петербурге, – тоже сформирована массивами элитной застройки, только малоэтажной.

 

Построим себе сами

 

Павел Горячкин, эксперт в области ценообразования в строительстве и президент Союза инженеров-сметчиков, заявил «Фонтанке», что у него есть «очень большие сомнения» во всех этих данных.

«Этого не может быть, абсолютно. 45 тысяч по Москве может стоить только строительная часть, коробка, СМР. Без инженерии, земли и всего остального. Реальная себестоимость у них далеко за 70 тысяч», – уверен он.

Однако его собственные расчеты данным Росстата по Петербургу, в принципе, не противоречат, – от 48 до 66 тысяч за метр. Это со стоимостью земли, инженерного обеспечения, если говорить о максимальных цифрах.

В последние три года, за исключением цен на арматуру, которые серьезно подросли, стоимость стройматериалов в городе поднималась медленнее, чем уровень инфляции, – на 4 – 5% в год, говорит эксперт. А отдельные товарные позиции – например сборный железобетон, товарный раствор – несколько лет держатся на одном и том же уровне цен.

«Это все последствия кризиса, рынок стройматериалов не восстановился, и цены на стройматериалы находятся в прямой зависимости от спроса – не растет спрос, не растут и цены, – поясняет Горячкин. – Причем Санкт-Петербург вместе с Ленобластью примерно на 70% могут обеспечить себя стройматериалами. Импортозамещения у нас тут не случилось, у нас и так большинство материалов были свои. Импорт – это в основном оборудование, но преувеличивать его долю в стоимости жилья не следует, это не более 12 – 15%».

Эксперт тоже считает, что в основном удорожание строительства в Петербурге связано с ценой земли или аренды под строительство, а также с тем, что на застройщиков «пытаются повесить» обременения, связанные с социальной и инженерной инфраструктурой.

«Это тянет стоимость вверх. А так бы и в сороковничек укладывались, если брать только строительную часть и умеренную долю наружных сетей. Стоимость же материалов в цене явно не основной драйвер», – считает он.

 

Дорегулировались

 

Опрошенные «Фонтанкой» строители среди факторов, оправдывающих высокую себестоимость местного новостроя, перечисляют и обременения (серьезнее, чем в большинстве других регионов); и более монополизированные (а в Москве – более конкурентные) рынки стройматериалов и логистических услуг. У нас более серьезные, чем в Москве или других крупных городах, градостроительные правила, в том числе высотное регулирование, распространяющееся и на окраины тоже.

«В Петербурге большой исторический центр с охраняемыми объектами культурного наследия, соответственно – жесткий градостроительный регламент, – говорит глава отдела маркетинга ГК ЦДС Петр Буслов. – Это усложняет работу, в том числе и в спальных районах, потому что высотность регулируется с учетом исторического центра».

То есть строят ниже, чем в других регионах, а чем меньше метров, тем больше выходит конечная цифра себестоимости и ниже маржа застройщика.

Перечисляют и болотистые петербургские почвы, и изменения правил страхования (по словам Буслова, это привело к росту себестоимости строительства примерно на 1%). А в целом, по его мнению, за последние года два себестоимость выросла на 15 – 20%. Туда же, вверх, гонят цены непрозрачность проведения тендеров на подряды, административные барьеры и постоянно меняющиеся законы.

«Например, поменялись Правила землепользования и застройки, понизили высотность зданий. Высота меньше — значит, и метров можно построить меньше. А землю покупали еще до изменения ПЗЗ, ее цена осталась прежней», – добавляет Буслов.

Часть строителей не согласны с заявлением о том, что удорожание импорта не сказалось на стоимости строительства. Так, гендиректор ГК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев рассказывает, что стали дороже не только готовые продукты: импортные обои, ламинат или плитка, но и их составляющие. К примеру, краска может быть отечественной, но самые дорогие компоненты поставляются из-за рубежа. Та же ситуация и с импортной техникой, без которой стройки в Петербурге не обходятся: подходят сроки ее обслуживания, нужно менять запчасти, планово «перевооружать» машины, отработавшие свой срок. Кроме того, по его словам, растут тарифы на все виды электроэнергетики и цены на топливо, а также зарплаты, которые нельзя не поднимать вслед за инфляцией.
 

«Довольно сложно найти отрасль, ее сегмент или конкретное производство стройматериалов, где рост себестоимости за последние два года не достиг бы 10% и выше, – говорит Васильев. – И производители себя чувствуют, мягко говоря, не очень хорошо. Разные отрасли чувствуют себя неодинаково, но в целом, конечно, все зависят от потребителей – строительных компаний. У них снижается доходность — и у производств материалов тоже».

Есть, правда, и исключения — крупнейшие строительные холдинги, зачастую живущие «натуральным хозяйством», то есть имеющие все нужные производства внутри корпорации. Например, «Группа ЛСР», куда входят и поставщики нерудных и стеновых материалов, и домостроительные комбинаты, обеспечивающие полный цикл строительства.

«Это дает определенные преимущества, – говорит Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». – Поэтому у нас есть жилые комплексы, где стоимость квадратного метра в данный момент начинается от 60 000 рублей».

 

Земля в застое

 

Что касается земельного рынка, то его роль, по мнению игроков, противоречива. В Петербурге сокращается до минимума количество сделок, а  те, кто не заинтересован в скорейшей продаже, удерживают высокий уровень цен.

«Это приводит как к застою на рынке, так и к фактическому сокращению количества сделок, – говорит гендиректор «Унисто-Петросталь». – Если судить о рынке земли по существующему предложению – тенденция к снижению цен практически незаметна. Если смотреть на реальные сделки, то очевидно, что их стало меньше, а цены упали. Но в целом доходность этого рынка традиционно крайне высока, поскольку зависит от умения преодолевать административные барьеры. А это искусство индивидуального характера».

«Ликвидных пятен под застройку с готовой документацией в городе практически нет. Остаются варианты городских окраин и ближайших пригородов, но там в большинстве случаев также необходимо готовить полный пакет документов, что может затянуться на пару лет. К тому же эти территории полностью лишены инженерной подготовки, – рассказывает Сергей Ярошенко, гендиректор Группы компаний «КВС». – Остается вариант редевелопмента промзон. Но это расходы на перемещение предприятий на новые площадки, перевод земли в жилую зону, на снос и рекультивацию. Дешевле только бывшие сельхозземли в ближайших пригородах».

В ближайшее время каких-то серьезных скачков цен бизнес не ожидает – «если только не из-за каких-то макроэкономических или политических факторов». Платежеспособный спрос вряд ли увеличится, рентабельность застройщиков составляет порядка 10%, поэтому объективных предпосылок ни для серьезного роста, ни для падения цен нет, уверен эксперт.

Впрочем, есть среди игроков рынка и те, кто вообще не склонен обсуждать какие-либо государственные статистические данные. Не исключено, говорят они, что цифры Росстата – лишь намеренно созданный предлог для того, чтобы государство сокращало затраты на строительные госпрограммы для регионов. Отметим, что Петербург закупает жилье у застройщиков по расценкам минрегиона. По данным за прошлый год, они составляли немногим более 61 тысячи рублей за метр.

Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»


Подписывайтесь на каналы "Фонтанка.ру" в Telegram или Viber, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Петербурге - и не только.

добавить комментарий
Помните, что все дискуссии на сайте модерируются в соответствии с правилами блога и пользовательским соглашением. Если вы видите комментарий, нарушающий правила сайта, сообщайте о нем модераторам.
СМИ2
MarketGid News
24СМИ. Агрегатор
Lentainform
предоставлено компанией Setl City
«Петербургская Недвижимость» дарит скидки на квартиры от Setl City
«Петербургская Недвижимость» 21 апреля приглашает всех на весенний праздник «Моя улица» в ЖК «Солнечный город». Это возможность познакомиться с популярным проектом, весело провести время и получить скидку на покупку квартиру от девелопера Setl City.
Строительный холдинг «ПСК»
Только 21 апреля – скидка на апартаменты в LIKE
21 апреля «Петербургская Строительная Компания» дает скидку 2,1% на 21 квартиру в апарт-комплексе LIKE. Забронировав апартаменты завтра и оплатив до конца апреля, покупатели сэкономят от 50 000 до 100 000 рублей в зависимости от стоимости выбранного лота
фото предоставлено PR-службой Группы «Эталон»
Студенты вновь посетили стройплощадку Группы «Эталон»
В апреле две группы студентов Инженерно-строительного института Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого побывали на строительной площадке «Дома на Обручевых», который «Эталон ЛенСпецСМУ» возводит в 15-и минутах ходьбы от станции метро «Академическая».