18+
Проекты
Фото JPG / GIF, до 15 мегабайт.
Я принимаю все условия Пользовательского соглашения
Введите цифры с изображения:
06:22 22.07.2018

Есть ли жизнь на первом этаже

Считается, что квартиры на первых этажах не пользуются спросом. Поэтому застройщики скоро совсем от них откажутся. Все будет отдано под коммерческое использование. Но бизнес тоже разборчив. Не всякие квадратные метры ему подойдут. Особенно в условиях кризиса.

Есть ли жизнь на первом этаже

Сергей Куликов/Интерпресс

«Спрос на коммерческие помещения на первых этажах выше, чем на жилые, – делится своими наблюдениями  директор по маркетингу Холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин. – Как правило, коммерческие помещения создаются там, где фасад здания выходит на городскую улицу, в сторону крупной магистрали, где есть активный пешеходный поток. Если бы на первых этажах здесь располагались квартиры, их жителям было бы не комфортно».

С другой стороны, и бизнес не везде будет чувствовать себя уютно.

– Совершенно очевидно, что любые коммерческие помещения, расположенные внутри закрытой территории жилого комплекса, оказываются просто невостребованными, – констатирует директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. -  Возникает явный конфликт интересов жителей и обитателей коммерческой недвижимости. Проживающие в комплексе обычно хотят иметь закрытую территорию, на которую не попадают чужие люди и во дворе могут находиться, в принципе, только жильцы – спокойно гулять с детьми, отдыхать и т. д. Напротив, понятно, что, допустим, на первом этаже на Невском проспекте жилая недвижимость вообще никому не нужна. Здесь требуются именно коммерческие помещения. А жилье с таким расположением будет низколиквидно (в случае продажи дисконт может быть таким, что стоимость окажется сравнима с ценой жилья где-нибудь в спальном районе).

Найти тех, кто способен жить на Невском проспекте, вообще трудно. А вот в отдалении от центра некоторые не прочь поселиться и поближе к земле.

– Квартиры на первых этажах пользуются устойчивым спросом, – уверена коммерческий директор строительной компании «Норманн» Татьяна Алексеева. – Их приобретают люди с ограниченными возможностями, семьи с маленькими детьми, пожилые люди, поэтому коммерческие помещения – это, скорее, работа на перспективу, а не вынужденная мера. Она дает толчок развитию локации.

При этом такой толчок нужен далеко не везде. А, следовательно, и спрос на коммерческие площади отсутствует. Опыт работы Екатерины Гуртовой показывает, что могут быть очень привлекательные локации, где и так, в ближайшем окружении, имеется развитая инфраструктура.

– Достаточная для того, чтобы вообще не предусматривать в проекте коммерческую недвижимость, – говорит она. – Примером может служить 5-этажный жилой комплексе в историческом районе «София» в Пушкине. Там во всех без исключения домах на первых этажах отсутствуют коммерческие помещения. Жителям они не требуются ввиду наличия поблизости многочисленных объектов коммерческой, социальной, бытовой инфраструктуры.

Аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин:

– Вряд ли здесь можно говорить о чисто коммерческом решении, ведь в масштабах жилого комплекса объем коммерческих помещений, расположенных на первых этажах зданий, невелик и не может принести застройщику значительную долю прибыли. В то же время ликвидность жилых помещений, расположенных на первых этажах, по ряду объективных причин низкая. Отсюда и скидки, составляющие порядка 10%, на «приземлённые квартиры», не способные похвастаться выдающимися видовыми характеристиками. Кроме того, наличие кластера нежилых посещений на первых этажах домов выступает в роли дополнительного плюса для покупателей жилья, особенно  в случаях квартальной застройки. Располагающиеся в таких помещениях мелкие торговые точки, службы сервиса и объекты общественного питания делают проживание в районе более комфортным и привлекательным, тем самым играя на руку и самому застройщику.

Размер имеет значение

Рейтинг популярности коммерческих помещений сформировался достаточно давно и с тех пор не менялся.

– Пекарни, салоны красоты, аптеки, кафе, магазины продуктов «24 часа» – это форматы бизнеса, арендующие площадь от 70 до 100 кв. м. Как правило, такие помещения пользуются наибольшим спросом, – делится своими наблюдениями Алексей Соболев, начальник отдела коммерческой недвижимости ГК «РосСтройИнвест» – На второе место я поставил бы формат 450-700 кв. м – это сетевые магазины, которые всегда интересуются возможностью размещения своих торговых точек в спальных районах.

– Наиболее популярны встроенно-пристроенные помещения площадью 70 – 120 кв. метров, – соглашается с ним Михаил Гущин. -  Их покупателями являются либо инвесторы, либо владельцы небольшого бизнеса. Для инвесторов вложение не только в жилье, но и в коммерческие помещения – разумный способ распределения инвестиций. Они более ликвидны, чем жилье, хотя и стоят они дороже. Их окупаемость выше, чем от покупки квартир (особенно в удачной, высокопроходимой локации), их выгоднее сдавать в аренду. Кстати, владельцы малого бизнеса часто предпочитают не покупку, а именно аренду недвижимости у собственников.

И это, по его мнению, может идти в разрез с интересами застройщиков. Для них  предпочтительнее продавать встроенные помещения. Правда, бывают и исключения, когда нужно сохранить за помещением заявленный профиль работы, т.е. гарантировать жителям, что это будет, как и было обещано, например, именно пиццерия или именно фитнес-клуб.

Что не продается, то сдается

– Коммерческая недвижимость востребована как арендаторами, так и покупателями, которые ориентируются на предоставление услуг жителям ближайшей окружающей застройки. Иногда, в зависимости от проекта, под коммерцию идут и цокольные, и вторые этажи, – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Для нас, как для застройщика, безусловно, приоритетнее продажа недвижимости. В случае, если по какой-то причине коммерческое помещение не продано до ввода объекта в эксплуатацию, мы предлагаем его в аренду и уже после этого продаем помещение с действующим бизнесом. Покупатели больших площадей, которые планируют помещение сдавать в аренду, обращают внимание на расположение санитарных зон и количество входов/выходов, продумывают возможность разделения крупных площадей на более мелкие, чтобы потом сдавать их в аренду частями.

 При этом Алексей Соболев замечает, что сейчас стало чуть меньше новых предпринимателей, которые впервые пробуют себя в бизнесе. Договоры чаще заключаются с сетевыми арендаторами, которые арендуют сразу несколько помещений в различных комплексах и бронируют помещения в строящихся домах на перспективу.

– Как и у всех, в связи со снижением экономической активности в стране и в мире мы ощущаем небольшое снижение спроса на аренду коммерческой недвижимости, – говорит он. – Предприниматели последние несколько лет более осторожно подходят к открытию новых торговых точек, более тщательно оценивают свои риски и перспективы. По этой причине снижаются и арендные ставки, что, в свою очередь, безусловно, влияет на рентабельность арендного бизнеса.

А вот Татьяна Алексеева не столь пессимистична.

– Если раньше считалось, что покупатель коммерческой недвижимости – это крупный бизнес, то сейчас ситуация начинает меняться, – уверена она. – Люди научились считать и видят, что вложения в коммерческую недвижимость не просто сопоставимы с жилой недвижимостью, но и более выгодны. Коммерческая недвижимость окупается за 7-9 лет, жилая за 10- 15. Да еще и затраты по ремонту и содержанию коммерческих помещений несет арендатор. Попробуйте заставить сделать ремонт жильца в съемной квартире.
Так что, сейчас в коммерческую недвижимость, помимо традиционного бизнеса, приходят те люди, кто раньше покупал жилые квартиры и сдавал их. Также люди, которые считают, что такие вложения выгоднее, чем держать накопления в банке. И молодежь, которая берет помещение, чтобы работать в ней самим – делать пекарню или барбершоп.

Наши партнёры

Lentainform

Загрузка...

24СМИ. Агрегатор

MarketGid

Загрузка...
Помните, что все дискуссии на сайте модерируются в соответствии с правилами блога и пользовательским соглашением. Если вы видите комментарий, нарушающий правила сайта, сообщайте о нем модераторам.