ПоделитьсяСколько осталось на рынке трехкомнатных квартир, каких они размеров и грозит ли им полное исчезновение, «Фонтанка» спросила у застройщиков. «Евроформат», - констатируют они.
Чем ниже доходы граждан, тем активнее студии с однушками захватывают петербургский рынок новостроек массового сегмента. «Семейным» квартирам приходится таять по площади и уходить в евроформат.
Минимализм наступает
Экспансия студий и однушек на рынке новостроек за последние два-три года приняла неудержимый характер. В новых жилых комплексах, выведенных за минувший год в продажу в черте Петербурга, их доля, по разным оценкам, уже достигает 60-70%. В новостройках предместий этот показатель вовсе дошел до отметки в 80%.
Эксперты объясняют тенденцию дальнейшей подстройкой рынка под запросы потребителя, который продолжает экономить на покупках. Некоторые аналитики высказывают уверенность, что 2016-й год даже продемонстрировал отставание предложения студий и однушек от текущего спроса в массовом сегменте.
Результат экспансии очевиден — средняя площадь квартир в новых проектах тает под натиском малогабарита, а доля многокомнатного жилья сокращается.
Интересно, что секвестирование при этом практически не затронуло двухкомнатные квартиры: их доля на рынке, по данным ГК «Бюллетень недвижимости», остается в последние годы на уровне 25%. А вот трешки, складывается впечатление, формат уходящий: если на заре петербургского рынка доля такого предложения достигала 45%, в новых проектах масс-маркета образца 2014 года — 13%, а в 2016-ом — уже лишь 7%. Это означает, что такой товар на рынке грозит стать дефицитным.
Доля малая
Опросы застройщиков свидетельствуют, что «трешки» все равно востребованы покупателем, пусть и с заметно похудевшим кошельком. Хотя бы потому, что однушка приобретается как стартовое жилье, а трешка — это очередной из этапов решения семьей жилищного вопроса. Такой покупатель формирует на рынке базовый спрос.
Каждый из застройщиков сам определяет оптимальную долю трешек в своих проектах, ориентируясь на целевую аудиторию и спрос.
К примеру, ГК «УНИСТО Петросталь» для проектов экономкласса традиционно оставляет на долю трехкомнатных квартир 13-15%, а их площадь варьируется от 73 до 110 кв. м. В квартирографии жилых комплексов «Главстроя СПб» доля трешек достигает 10%, большинство из них представлены метражом в 60-65 «квадратов», но есть и 84-метровые. ГК «РосСтройИнвест» держит планку в 10%, основные площади в продаже – 75-85 кв. м. СК «Норманн» характеризует спрос на трешки в своих проектах в 5%, самый популярный метраж -70-75 кв. м.
Чем выше классность проекта, тем больше доля трехкомнатных квартир, а в предложении появляются и многокомнатные варианты.
«Сегодня на рынке есть некоторый дефицит квартир с большим количеством комнат. Квартиры с четырьмя и более комнатами девелоперы нечасто включают в свои проекты, так как считается, что «традиционные» квартиры (меньшей площади) быстрее и легче продаются. В наших проектах комфорткласса количество квартир с тремя и более комнатами – в среднем порядка 20%, в бизнес-классе – 30% и более. Площади 3-комнатных квартир начинаются от 70-75 метров», – говорит директор по маркетингу Холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин.
Под сокращение
На рынке новостроек Петербурга массового сегмента трехкомнатные квартиры площадью от 65 до 90 кв. м сейчас составляют две трети предложения. По данным аналитического центра компании «Н-Маркет ПРО», покупатель продолжает терять интерес к крупногабаритным объектам, этой весной отмечено падение спроса на трешки площадью более 77 кв. м. Тем не менее почти треть предложения городского рынка — это метраж свыше 90 кв. м. В Ленобласти такие просторы почти не представлены, спроса нет.
Зато там больше минимализма. В новостройках «закадья» уже легко можно отыскать варианты трехкомнатных квартир площадью 48-50 кв. м — вполне себе планировки хрущевок. Впрочем, уже встречается такой формат и в черте Петербурга, правда, пока только в виде экспериментов и широкого распространения не получил.
По мнению руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, современный покупатель уже не готов переплачивать за лишние квадратные метры. «Результат – падение спроса на трехкомнатные квартиры площадью 80 кв. м примерно на 10%. Но если метраж трехкомнатной квартиры уменьшить до 60-67 кв.м – спрос может увеличиться», – уверен эксперт.
Другие специалисты призывают держаться «психологической» отметки в 70 «квадратов». «Это достаточно комфортная компактная площадь, позволяющая разместить две спальни, кухню, гостиную и два санузла, а покупателю не переплатить за бесполезные квадратные метры, – уверена руководитель проекта компании «Master девелопмент» Александра Королева.
«Сегодня в качестве эксперимента мы пробуем выпустить на рынок трехкомнатную квартиру меньшей площади – 69 кв. м. Конечно, сокращать площадь можно только без потери функциональности: возможно совмещение функций в одном помещении, сокращение площади бесполезных длинных коридоров, выбор оптимальной конфигурации помещений. Интересными получаются угловые квартиры, которые можно сделать трехсторонними с эркерными элементами», – рассказывает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
Евроформат
Европланировки уже вошли в стандартный набор застройщиков массового сегмента под девизом: комфорт определяется не только размером квартиры, но и правильной организацией внутреннего пространства. Правда, если евродвушки давно и прочно заняли свою нишу, то европланировки в формате трехкомнатных квартир пока явление достаточно нечастое.
«Именно на смену малогабаритным «трешкам» приходят квартиры «евроформата»: две спальни и большая кухня-гостиная. Такие варианты предлагают уже многие застройщики, однако эти изменения не носят массового характера. У традиционных форматов также много приверженцев», – отмечает начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», Санкт-Петербург, Светлана Лежнева.
«В наших проектах трехкомнатные квартиры – это как раз в основном варианты площадью 60-65 кв. м с европланировкой. Можно успешно и на небольшой площади разместить весь функционал: мы стараемся увеличить размер кухонь, санузлов и сократить до рационального минимума площади проходных зон (коридоров и холлов)», – говорит Петр Буслов. По его мнению, именно за этим форматом будущее: через два-три года трешек с классической советской планировкой практически не останется.
«Популярность европланировок в Петербурге растет. Такие квартиры выбирает молодое поколение, которому не нужны отдельные залы и другие устаревшие планировочные решения», – согласен директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
По данным исследований компании «Ленстройтрест», примерно 40% покупателей квартир хотят «европланировку», где кухня объединена с гостиной, 40% – консервативны и предпочитают кухню, отделенную от территории для приема гостей. Оставшиеся 20% затрудняются с определением своих предпочтений.
Тупиковый путь
Будущее трешек вполне очевидно. В проектах экономкласса самым главным критерием для клиента является цена, поэтому там полным ходом продолжится оптимизация. «Продукт нужно удешевить, это можно сделать в том числе снижая продаваемую площадь и предлагая варианты евро», – говорит начальник отдела маркетинга ГК «РосСтройИнвест» Екатерина Пчелкина.
«В текущей ситуации я не вижу предпосылок для роста платежеспособного спроса на многокомнатные квартиры. В связи с этим не будет увеличиваться и предложение таких объектов. Полагаю, в ближайшие 2-3 года ситуация практически не изменится», – уверен Сергей Терентьев.
При этом тренд на многокомнатные квартиры во многом зависит от застройщика: кто-то уже отказался от студий в некоторых своих проектах, другие сделали ставку на комплексы, где студий и однушек большинство.
Есть мнения, что наличие 3-4-комнатных квартир в проектах эконом- и комфорткласса обязательно. Строительство многоэтажек только с однокомнатными квартирами и студиями тупиковый путь развития рынка. «Такие проекты должны уходить в формат апарт-отелей, то есть сегмент временного съемного жилья. Сколько бы ни ругали хрущевки, однако в большинстве их серий однокомнатные квартиры вообще не предусматривались», – говорит Светлана Лежнева. По ее словам, запрос на увеличение площадей будет формироваться по мере роста платежеспособности населения. Проще говоря, позволить себе более комфортные условия жизни многие смогут только после завершения кризиса.
Некоторые эксперты сходятся на том, что рынок уж пресытился и затоварен студиями, поэтому двух- и трехкомнатные квартиры могут начать понемногу набирать в спросе. Но при этом все равно будут уходить в евроформат и терять в площадях.
Александр Круглов, специально для «Фонтанки.ру»
