В Петербурге в первом полугодии 2016 года произошло снижение темпов ввода в эксплуатацию строящегося жилья. Сократились и доходы застройщиков. Но при этом увеличивается количество заключаемых сделок.
Согласно информации комитета по экономической политике и стратегическому планированию Смольного, всего в 2016 году в Петербурге изначально планировалось ввести в эксплуатацию 2,9 млн кв. м жилья. За первое полугодие было введено 43,9% от этих объемов, что на 12% меньше от введенного в тот же период 2015 года.
Застройщики, правда, советуют учитывать не только сам Петербург, но и прилегающие к нему районы Ленинградской области – и глядеть в перспективу: такая картина выглядит более оптимистично.
Помогло государство
«В первом полугодии 2016 года на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти было заключено 45,5 тыс сделок, – около 2 млн. кв. м строящегося жилья. Это на 25% больше, чем в первом полугодии 2015 года», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Основная причина текущего роста – стабильность в сфере ипотечного кредитования и наличие господдержки ипотеки. В отличие как раз от ситуации, сложившейся в начале прошлого года. В настоящее время доля ипотечных сделок на первичном рынке достигла 58%. Средний бюджет покупки оказался на прежнем уровне – до 3,5 млн. рублей. Подавляющее большинство проданного жилья на рынке строящейся недвижимости – порядка 90%, – это квартиры в домах класса масс-маркет. На долю пригородной зоны Ленобласти приходится 40% сделок. 60% квартир, проданных в первом полугодии 2016 года, в строящихся домах Петербурга».
Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов так же связывает рост объема сделок с государственной поддержкой ипотеки. «В первом полугодии общий объем заключенных сделок в нашей компании вырос на 15% по сравнению с первым полугодием 2015 года. И это не эффект низкой базы, поскольку в 2015 году продажи в компании были стабильны. Так, объем выручки, поступившей в компанию от продажи недвижимости в 2015 году, снизился всего на 8% по отношению к 2014 году. В первом полугодии 2016 года был отмечен рост и в сегменте ипотечных сделок, что связано с незамедлительным решением правительства о продлении программы субсидирования ипотеки. Продажи с привлечением ипотечного кредитования выросли на 39% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года», – констатирует он.
Прибыль меньше, но она есть
Большинство представителей петербургского строительного рынка не стремятся афишировать итоги своей работы. И причины такой скрытности могут быть диаметрально противоположными. Одни не хотят говорить об убытках и проблемах, вполне логично полагая, что это отрицательно повлияет на их имидж. Другие не спешат обнародовать успехи, которые привлекут к компании излишнее внимание.
Публичные компании лишены такой возможности. Они обязаны обнародовать результаты своей деятельности. Так, согласно опубликованным данным, в первом полугодии выручка «Группы ЛСР» увеличилась на 10% и составила 31 618 млн рублей. В то же время EBITDA (объем прибыли до вычета расходов по выплате процентов, налогов и начисленной амортизации) сократился на 22%. До 4 486 млн рублей. Прибыль в этот период сократилась на 72% и составила 1 100 млн рублей. Следует отметить, что это – отчетность не только по Петербургу и дивелоперскому подразделению, а в целом по ПАО «Группа ЛСР».
Генеральный директор, председатель правления «Группы ЛСР» Андрей Молчанов настроен оптимистично. «В первой половине 2016 года произошло много положительных изменений для нас. Рынок жилой недвижимости начал восстанавливаться на фоне общего оживления экономики и программы ипотечного субсидирования. Мы успешно увеличили свое присутствие в Москве и наблюдали растущий спрос на наши проекты в столице. Мы укрепили нашу репутацию надежного застройщика на рынке недвижимости класса масс-маркет и элитной недвижимости в Санкт-Петербурге. Также за эти шесть месяцев в «Группе ЛСР» произошли важные организационные и структурные изменения (в том числе – принятие новой финансовой стратегии), направленные на достижение устойчивого роста в долгосрочной перспективе», – говорит он.
АО ССМО «ЛенСпецСМУ» (входящее в EtalonGroup) так же опубликовало консолидированную отчетность за первое полугодие 2016 года. Чистая прибыль, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, здесь так же сократилась на 25% и составила 2,1млрд рублей. Выручка в первом полугодии тоже уменьшилась на 7,9 процента до 12,9 млрд рублей. Таким образом, даже при сокращении доходов, компании все равно остаются в плюсе.
Осторожный оптимизм
Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев считает, что во втором полугодии общая ситуация в отрасли будет развиваться в позитивном ключе.
«В принципе, в первом полугодии уже были заметны первые признаки оживления рынка, при этом спрос превысил уровень аналогичного периода 2015. Летом и в нынешнем году оказывали влияние традиционные сезонные колебания, связанные со снижением активности покупателей. Однако, осенью 2016 года возможна более существенная положительная динамика. Если в экономике и на рынке не произойдет ничего особо негативного и экстраординарного, а сейчас мы видим некоторую стабилизацию и макроэкономическую, и геополитическую, то можно рассчитывать на более интенсивный рост», – говорит он. «Осень – это обычно второй в году пик спроса, когда люди отдохнувшими возвращаются к деловой активности после отпусков, после завершения сбора детей в школу и т.д., и появляется возможность активнее заняться выбором квартиры. Поэтому осенью мы ожидаем большей активности клиентов, роста спроса и роста цен. Очевидно, что к концу 2016 года вновь будет отыгран фактор завершения программы ипотеки с господдержкой, которая, скорее всего, уже не будет продлена. Соответственно, в ноябре-декабре снова возможен некоторый ажиотаж, как это было в феврале-марте».
По данным аналитического центра «Главстрой-СПб», к концу первого полугодия 2016 года предложение на рынке первичной недвижимости массового сегмента составило 4 497 тыс. кв. м. Это на 18% меньше аналогичного периода прошлого года. Девелоперы продолжают осторожно выводить новые проекты на рынок.
«Можно сказать, что спрос на недвижимость в первом полугодии в целом был стабильным», – говорит руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. «Полугодовое поглощение составило 1 672 тыс. кв. м, что на 27% выше по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Во II квартале 2016 года было отмечено снижение объема продаж на 39% по сравнению с I кварталом. На основе этих данных можно сделать предположение, что по итогам текущего года суммарное годовое поглощение не превысит показатели 2015 года».
Так же, он констатирует, что динамика цен впервые с декабря 2014 года показала положительный рост. С октября 2015 года средние цены на жилье в традиционной части Петербурга выросли на 3,2%. Рост цен на новостройки в локациях за КАД (не далее 20 км) составил 2,7%. Таким образом, средняя цена предложения сегмента масс-маркет в городской черте – 94 000 рублей за кв. м. Стоимость «квадрата» в удаленных районах и пригородах (не далее 20 км от КАД) – 64 000 рублей.
Эксперты связывают рост стоимости квадратного метра с увеличением себестоимости строительства, снижением среднего метража квартир, а также замедлением темпов вывода на рынок новых объектов.
