Как купить дом

Дом это недвижимость?

Если вы покупаете участок земли вместе со стоящим на нем домом, то вы покупаете недвижимость. В Финляндии под недвижимым имуществом подразумевается земля плюс все неразрывно связанные с ней объекты: находящееся на ней здание, деревья, водные объекты, обременения (например, право пользования дорогами).

Что вы знаете о финской недвижимости, проверьте свои знания, пройдя тест от «Фонтанки.fi».

Если владелец здания не владеет землёй под ним, здание считается движимым имуществом (жильём). Подробности - в разделе "Что такое жилье и недвижимость".

Покупка недвижимости

Недвижимость и жилье можно приобрести путем покупки либо аренды. Существует и такая форма владения, как таймшер - покупка с ограниченным временем пользования (подробности в статье на нашем сайте).

Финны и иностранцы могут свободно приобретать недвижимое имущество в Финляндии. Иностранец может также получить недвижимость в собственность в порядке наследования, дарения или мены.

Кого надо привлекать к сделке. Нужен ли риелтор

При заключении сделки должны присутствовать:

1. продавец,
2. покупатель,
3. официальный заверитель.

Привлекать поверенного можно, но не обязательно.

Часто используются услуги риелтора, которого обычно выбирает продавец. Тем не менее, возможен вариант, когда покупатель тоже заключает договор с риелтором. По законодательству, риелтор обязан заботиться о соблюдении интересов обеих сторон сделки – как продавца, так и покупателя – независимо от того, какая из сторон привлекла его к работе. Обычно риелтор занимается подготовкой договоров купли-продажи и при необходимости оказывает помощь в юридических вопросах, связанных со сделкой.

На практике основная часть сделок по недвижимости осуществляется через риелторские фирмы, которые также располагают информацией об объектах, выставляемых на продажу.

Подготовка к сделке

Продавец обязан добровольно предоставить покупателю следующую информацию:

• сведения о территории недвижимости и находящихся на ней территории зданиях. Предоставление информации о дефектах и повреждениях, включая возникшие по причине протечек, является обязательным;
• сведения о решениях, принятых официальными органами (например, о землеотводе и застройке или запрете на строительство), которые ограничивают возможности эксплуатации недвижимости;
• сведения о залоговых правах и других обременениях, к которым относится, например, право аренды.

Обязанность покупателя – произвести осмотр недвижимости. Покупатель не имеет права в дальнейшем предъявлять претензии о таком дефекте, который мог бы быть им замечен при тщательном осмотре.

Покупателю рекомендуется также проверить все актуальные данные об объекте недвижимости, которые имеются в Государственном реестре прав собственности на недвижимость и залогов. Если продавец не зарегистрировал недвижимость на свое имя, покупатель может столкнуться со сложностями при оформлении государственной регистрации объекта и в худшем случае не получить права на недвижимость. К лицу, сделавшему заявку на государственную регистрацию недвижимости последним, могут быть предъявлены требования по уплате налогов и начисленных на них процентов с тех сделок купли-продажи данного объекта недвижимости, которые не были зарегистрированы ранее.

При заключении сделки покупатель должен получить для ознакомления следующие документы:

1. справка о государственной регистрации, которая подтверждает право собственности продавца на недвижимость;
2. справка об обременениях, в которой указаны залоговые обязательства и права аренды;
3. выписка из Кадастра недвижимости, в которой указаны, например, обременения, связанные с пользованием дорогами;
4. карта из Кадастра недвижимости;
5. копия градостроительного плана, который может касаться территории объекта, или, например, копия генплана прибрежной территории;
6. разрешения на строительство и строительные чертежи.

Справку о государственной регистрации и справку об обременениях можно получить в уездном суде, офисе Управления геодезии и землеустройства, муниципальном управлении по недвижимости и магистрате, выписку из Кадастра недвижимости и карты - в офисе Управления геодезии и землеустройства и муниципальном управлении по недвижимости, а градостроительный план и информацию о строительстве – в муниципальном управлении по недвижимости или у инспектора строительного технадзора.

Заключение сделки купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости всегда нужно оформлять письменно. Продавец и покупатель или же их представитель должны подписать договор купли-продажи в присутствии официального заверителя сделки. При совершении сделки можно использовать поверенного. В доверенности, выдаваемой продавцом своему поверенному, должны быть указаны его точные ФИО и приведено детальное описание продаваемого объекта.

Для совершения сделки необходимо письменное согласие супруга (-ги) продавца в том случае, если предмет сделки - дом, являющийся местом их совместного проживания. Если продавцом или покупателем выступает фирма или другое юридическое лицо, необходимо выяснить, обладает ли их представитель правом на заключение сделки.

В договоре купли-продажи должна содержаться информация об объекте недвижимости, договаривающихся сторонах, цене сделки или другой компенсации, а также о возможном наличии условия, расторгающего договор или откладывающего его вступление в силу. В договоре купли-продажи должно быть приведено максимально точное описание предмета сделки и указан идентификационный номер объекта недвижимости, предварительно проверенный на достоверность.

При совершении сделки купли-продажи отчуждаемой доли (что такое отчуждаемая доля – смотрите в разделе ) рекомендуется приложить к договору карту, где обозначены границы доли. Эта карта должна быть получена из Кадастра недвижимости и соответствовать реальной ситуации.

Обычно в договор купли-продажи включают такие условия, как дата перехода права владения недвижимостью, перевод договоров на подачу электроэнергии и предоставление других коммунальных услуг, а также порядок производства различных платежей.

Зачастую цена сделки оплачивается в момент ее совершения наличными или с использованием банка в качестве посредника. Широко распространена и практика применения других форм оплаты. Одним из условий договора купли-продажи часто является то, что продавец оставляет за собой право собственности на недвижимость до тех пор, пока цена сделки не будет выплачена.

Условие о переходе права собственности может действовать не более пяти лет с момента совершения сделки.

Купля-продажа недвижимости с залогом

Если в справке об обременениях указано, что недвижимость заложена, покупателю во время совершения сделки рекомендуется потребовать в свое распоряжение закладную, иначе он должен быть готов к тому, что объект недвижимости будет по-прежнему служить гарантией выплаты предыдущим владельцем недвижимости своего долга. При совершении сделки стороны иногда договариваются о том, что ответственность за выплату продавцом недвижимости своих долгов может быть передана покупателю. Для вступления этого условия в силу необходимо получить согласие кредитора. Переговоры с банком по данному вопросу рекомендуется провести до совершения сделки.

Предварительный договор о купле-продаже недвижимости

О планируемой сделке купли-продажи недвижимости можно заключить предварительный договор, который должен быть оформлен в письменном виде и заверен в присутствии официального заверителя сделки.

Официальные заверители сделки

Официальный заверитель сделки заверяет ее совершение с одновременным установлением личности сторон и формальной законности сделки. К нему можно обратиться также за справкой о государственной регистрации, справкой об обременениях и выпиской из Кадастра недвижимости. Официальными заверителями сделки могут быть определенные должностные лица установленных органов власти, включая магистрат и офисы Управления геодезии и землеустройства, а также назначенные уездными судами специальные заверители сделок.

Функции официальных заверителей сделок зачастую могут выполнять также служащие банков, которым это право предоставлено распоряжениями уездных судов.

Сделку купли-продажи находящейся в Финляндии недвижимости можно заключить также и за пределами страны. В этом случае сделка должна быть совершена в соответствии с положениями о сделках с недвижимостью, имеющимися в законодательстве Финляндии. За пределами Финляндии официальными заверителями сделок купли-продажи недвижимости выступают определенные должностные лица консульских представительств Финляндии за границей.

Информацию об официальных заверителях сделок купли-продажи предоставляют уездные суды, магистраты, офисы Управления геодезии и землеустройства и муниципальные управления по недвижимости. Кроме того, информацию о назначенных уездными судами заверителях сделок можно получить в Реестре заверителей сделок, который ведет Регистрационный центр органов юстиции (http://www.oikeus.fi/oikeusrekisterikeskus/index.htm).

Ограничения, связанные с приобретением земельного участка

Муниципалитет может обладать правом выкупа проданной недвижимости в том случае, если конкретный земельный участок необходим для обеспечения общественно-полезной застройки, рекреационных или охранных целей. Это преимущественное право на выкуп касается сделок, предметом которых является объект недвижимости площадью более 5 000 кв. м , а в столичном регионе - 3 000 кв. м. Преимущественное право выкупа не применяется в сделках между близкими родственниками (супруги, дети, сестры, братья, внуки, правнуки, родители, бабушки, дедушки и их супруги). У муниципалитета можно также запросить справку о том, что в отношении объекта недвижимости преимущественное право выкупа применяться не будет.

Оформление государственной регистрации

После совершения сделки купли-продажи недвижимости (как и отчуждаемой доли) покупатель обязан уплатить налог в размере 4% от суммы сделки и зарегистрировать ее в кадастровом отделе (офисе Управления геодезии и землеустройства). Заверители сделки предоставляют инструкции по государственной регистрации и связанной с ней выплатой налога со сделки купли-продажи недвижимости.

Когда и как оформляется государственная регистрация права собственности

Государственная регистрация должна быть оформлена в течение шести месяцев с момента подписания договора купли-продажи (если позже – будут начисляться пени). Решение о государственной регистрации оформляется, когда право на недвижимость окончательно перейдет к покупателю. За оформление государственной регистрации выплачивается регистрационная госпошлина.

Бланки заявления о государственной регистрации права собственности на недвижимость также размещены на сайте www.oikeus.fi. К заявлению необходимо приложить оригинал договора купли-продажи и его копию, квитанцию об оплате покупателем налога со сделки купли-продажи недвижимости. Необходимость в представлении других документов зависит от категории недвижимости, условий и сторон сделки.

СТРОИМ ДОМ

На строительство здания, его расширение и реконструкцию надо получить разрешение. О проведении более мелких строительных работ (например, изменение внешнего вида здания) необходимо извещать органы власти.

Во всех случаях строительства и демонтажа рекомендуется заранее связаться с муниципальными органами строительного надзора, которые предоставят информацию о необходимых разрешениях и извещениях.

Источник