ПоделитьсяЖилищные и кредитные кооперативы, предлагающие взять деньги на покупку жилья под 3-6% годовых, кажутся хорошей альтернативой дорогой ипотеке. Однако банки выигрывают за счет более прозрачных условий кредита и быстроты его получения. К тому же, накопительные схемы более рискованные, чем ипотечные. В кооперативы целесообразно вступать гражданам, которым откажет банк.
Бурное развитие ипотеки вполне могло бы уже поставить крест на жилищно-накопительных схемах. Но не ставит, так как за пределами ипотеки оказывается достаточно широкий состав граждан – от молодежи до пенсионеров. Ипотеку не получить людям предпенсионного возраста и лицам с непостоянными доходами или «серой» зарплатой (если работодатель отказывается подтвердить доход).
Многих граждан от вступления в кооператив удерживает недоверие к данным организациям в принципе. Да, подобные опасения небезосновательны, так как участие в жилищно-накопительных программах сопряжено с большим количеством рисков, нежели ипотека. За кооперативами не стоит мощная финансовая группа, в лучшем случае, это компания агентства недвижимости или строителя, а в худшем – группа предприимчивых людей. Пиар и информационное сопровождение услуги у кооперативов вразы отстает от банков.
При всем этом, кооперативы нельзя назвать пирамидой, в негативном смысле этого слова, так как эта система не предусматривает обмана. Суть кооперативов следующая: накопил около 50% денег на жиль, и вносишь их в фирму. После этого ждешь недостающие деньги, которые вносит другой пайщик. Данная схема повторяет работу немецких стройсберкасс «баушпаркассен».
Виды «кассен»
На петербургском рынке сейчас работают кооперативы сразу четырех форм: жилищно-накопительные, жилищно-строительные, кредитные потребительские, а также потребительские ипотечные. Хотя организационно-хозяйственные формы у них разные, но суть одинаковая, различия в деталях. Так жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) наиболее жестко контролируются государством - их деятельность регулирует Федеральная служба по финансовым рынкам. Поэтому в нем строгие ограничения, например, кооператив не может тратить на покупку жилья на первичном рынке более 20% паевого фонда.
Потребительские ипотечные кооперативы лишены подобных недостатков, зато не имеют законодательной базы и в работе опираются лишь на общие положения Гражданского кодекса РФ. Кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ) имеют «свой» федеральный закон «О кредитных потребительских кооперативах граждан». Однако контролирующего органа, который следил бы за его исполнением, пока нет. Наконец, есть классические жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), известные еще с советских лет. Сейчас их организуют в основном застройщики для реализации в рассрочку построенных квартир.
«После второй мировой войны ведущие страны озаботились внедрением эффективного механизма, который бы помог гражданам улучшить жилищные условия, - рассказывает генеральный директор компании «Кредитный и Финансовый Консультант - Недвижимость» Дмитрий Захаров. - Власти США выбрали коммерческий вариант - ипотеку. ФРГ пошло другим путем – содействовало организации строительных сберкасс. Наши же власти не выбрали что поддерживать, возможно, отсутствие у них плана и есть конкретный план».
Опасности «кассен»
Слабое место кооператива - время, которое надо ждать с момента внесения взноса до получения ссуды. Долго ждать, пока новый член кооператива внесет деньги, рискованно - за этот период жилье может вырасти в цене.
Пока с накопительными кооперативами не было случаев разорения, кроме ЖСК. Несколько лет назад в Петербурге обанкротился владелец недостроенного жилого комплекс, здание строилось на деньги пайщиков жилищно-строительного кооператива «Орбита», пропали топ-менеджеры с 42 миллионами рублей, полученные от более чем сотни пайщиков.
Чтобы кооператив работал, в него должны регулярно вступать новые члены. Иначе теряется сам смысл жилищно-накопительной системы. В случае неблагоприятных обстоятельств (например, стремительного роста цен на жилье) кооперативу придется трудно – старые пайщики уйдут, а новые не придут.
Если же пайщик захотел выйти из кооператива, то его не так просто не отпустят. Наиболее жестко условиях выхода из кооператива регламентированы в объединениях, работающих на основании специальных законов, то есть ЖНК и КПКГ. У ЖНК выплата осуществляется в течение шести месяцев со дня окончания текущего финансового года, но закон позволяет жилищнонакопительным кооперативам увеличивать его до двух лет.
При выходе из кредитного потребительского кооператива граждан деньги пайщику отдают быстрее, здесь срок не может превышать трех месяцев. Возвращают сумму, эквивалентную величине паевого взноса. Правда, здесь возникает одно "но". Деньги кооператив может вернуть, только если «неверный» пайщик в КПКГ не последний в очереди.
Георгий Карчик,
Фонтанка.ру
Ранее по теме:
Доступно о недоступном жилье
В Петербурге за год планируют выдать 15-20 тысяч ипотечных кредитов
Жилищным спекулянтам объявляют войну
Ипотека как доходный дом
Рынок недвижимости: сговора нет – есть спекуляция
Доступное жилье – вне зоны доступа
Без ипотеки жилья не видать?
Продажи жилья растут, цены - тоже
