23:12 20.09.2017
Мировые цены на нефть растут
Эродоган прилетит в Москву
В жилом комплексе «Антей» открыли детсад
В ДТП на КАД пострадал один человек
ФРС США начнёт скидывать акции в октябре
«Площадь Александра Невского - 1» работает в обычном режиме
Глава администрации Сертолово больше не мракобес
ФРС сохранила ставку
На КАД после ДТП прилетал вертолет. Копится пробка
Главу столичного штаба Навального вызвали в полицию
Минстрой предупредил о росте цен на жилье
В Госдуму внесли законопроект о раздаче нефтяных денег россиянам
Роскомнадзор об угрозе в российских кэш-серверах Google: Учите матчасть
Метро «Площадь Александра Невского - 1» закрыто
С памятника в центре Петербурга сбивают штукатурку
В Петербурге пациентка умерла после ФГДС в частной клинике
«Фонтанка» за 60 секунд – 20 сентября
Приземление воздушного шара во дворе жилого дома в Петергофе оказалось «в законе»
Трое российских спецназовцев ранены в Сирии, Минобороны обвиняет США
Движение по Садовой ограничат до конца апреля из-за ремонта фасада
Четыреста человек вывели из ТРЦ на севере Петербурга во время проверки «бомбы»
В Тихвине девочки-подростки избили сверстницу
ТРЦ «Монпансье» эвакуируют из-за коробки с надписью «бомба»
Марафон телефонных террористов: День десятый
В Сестрорецке под колесами машины пострадал пешеход
На детском катке в ТРК «РИО» посетителям показали порно
Расследование причин возгорания в Эрмитаже продлили
Ростовские шахтёры оштрафованы после жалобы Путину
Эрмитаж откроет исторические залы, не видевшие посетителей десятки лет
Эрмитаж и Русский музей будут обучать неслышащих гидов
В Дании гражданина Финляндии будут судить за терроризм
В Кронштадте тушили Чумной форт
Двоих из упавших замертво на газон в Купчино увезли в больницу
Скульптуры с костела Святой Екатерины и Горного института уедут в Старую Деревню
Движение в районе Мурино на КАД ограничат
Поклонская: Николай II поможет в карьере
В Купчино трое мужчин замертво рухнули на газон
В Финляндии разрешат есть насекомых
В Петербурге появится финский завод коммунальной техники
В НИИ гриппа рассказали, стоит ли ждать эпидемию в Петербурге
10 расчётов приехали к «Владимирскому пассажу» на сообщение о пожаре
Пиотровский: Эрмитаж проиграл битву за Дворцовую площадь
Руководство Кировского района Ленобласти оказалось в больнице после ДТП
После статьи «Фонтанки» о бесквартирных дольщиках «Я — Романтик» возбуждено дело о мошенничестве
Комиссии по делам несовершеннолетних займутся подростковыми самоубийствами
Прыжок семьи из окна горящей квартиры на Авиаконструкторов закончился уголовным делом
Самая дешёвая квартира в Кудрово обойдётся в 1,67 млн рублей
Смольный сдал в аренду первый из «убитых» паркингов за 66 млн
Перед просьбой о санации Бинбанк получил от ЦБ кредит, как и «Открытие»
ПСК передумала банкротить Дом книги из-за долгов по электричеству
Поклонская о задержании поджигателей: «МВД и Генпрокуратура отреагировали на мой запрос»
В Лахта Центре завершили монтаж первой части «парящей» входной арки
Сара Коннор снова сразится с «Терминатором»
Покои патриарха в Царском Селе отреставрируют за 2,8 млрд рублей
Спикер ЗакСа подтвердил самопроизвольный пуск ракет во время учений «Запад-2017»
Застройщики в розыске и "обезглавленный" кадастр
Российские туристы не пострадали при землетрясении в Мексике
В Екатеринбурге предложили восстановить дом Ипатьева
Выложен первый трейлер новой «Лары Крофт» с Алисией Викандер
Петербуржец, рассказывавший пенсионерам о мнимых ДТП, получил 6 лет колонии
Роскомнадзор заблокировал крупнейший сайт с пиратским ПО для Android из-за стратегии про тоталитарное общество
«Матильду» покажут в Новосибирске во время митинга Навального
В Новой Голландии покажут фрагмент не выпущенного балета Серебренникова «Нуреев»
МРОТ повысят до прожиточного минимума к 2019 году
Глава московского штаба Навального отрицает инсценировку нападения: Глупость, наглость и «ад адовый»
Покалеченную черепаху с Мальдив приютил Петербургский океанариум
В Петербурге согласовали название сквера в честь Довлатова
МВД: Глава московского штаба Навального заплатил за нападение на себя
Дюков: «Зенит» самоокупается
Экс-главу службы безопасности «Роснефти» хотят допросить по делу Белых
Строительство

Бизнес на апартаментах

Рынок апартаментов в Петербурга за последний год удвоился. Что будет, если вместо «однушки» купить номер в апарт-отеле, и как разобраться в разнообразии предложений.
Бизнес на апартаментах
komarovo1.ru

Апартаменты как особый тип жилья в последнее время развиваются активнее других сегментов рынка: за прошлый год их доля в общем объеме петербургской недвижимости выросла с четырех до восьми процентов. Однако покупатели в большинстве своем толком не знают, в чем особенности владения таким активом и каким образом он может приносить доход.

Согласно данным аналитиков Knight Frank, еще четыре года назад петербуржцы могли выбирать не более чем из 500 – 600 предложений апартаментов. Лишь в конце 2013-го их число в городе превысило первую тысячу. С тех пор рынок вырос в пять раз: сегодня в Петербурге продажи открыты в 31 проекте, а объем предложения по всему городу — почти пять тысяч апартаментов. В первом полугодии 2017 года в продажу вышло семь новых апарт-отелей и одна новая очередь уже работающего проекта — в сумме это 306 тысяч кв. м.

Два процента из всех готовых к продаже апартаментов относятся к «лакшери»-сегменту (7 проектов, 415 апартаментов). Это нишевые проекты в «золотых» местах — такие, как Royal Park на Петровском или Императорский яхт-клуб на Бычьем острове.

Долю в 21% занимают рекреационные апартаменты, приобретаемые для отдыха, обычно в Курортном и Приморском районах (7 проектов, 1173 апартамента) — например, такие проекты, как «Светлый мир: Внутри» на месте бывшего пансионата «Дюны» или «Первая Линия. Life Energy Resort» в Комарово на границе с Зеленогорском.

«Несервисные» апартаменты, то есть приобретаемые для себя, а не для сдачи в аренду, составляют 31% (7 проектов, 788 апартаментов в продаже): это ЖК «Елагин Апарт» на улице Савушкина или клубный дом «Loft na Srednem» на Васильевском острове.

И наконец, 46%, то есть почти половина, – так называемые «сервисные» апартаменты в апарт-отелях (10 проектов, 2559 апартаментов) – для сдачи в аренду, с полной отделкой и меблировкой. Управляет такими отелями всегда специализированная компания, предоставляющая полный спектр гостиничных услуг. Эксперты выделяют апарт-отели «Yes» на улице Хошимина и Социалистической, «SALUT!» на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта.

Цивилизованная аренда

«Новые проекты, которые выходят на рынок сейчас, это в основном сервисные апартаменты – обычно уже полностью отделанные меблированные гостиничные номера, имеющие программы получения дохода, – рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. – Конкуренция на рынке аренды жилья растет, а спрос уменьшается: в таких условиях перспектива у сервисных апартаментов неплохая. И она связана с развитием рынка «цивилизованной аренды», которую обеспечивает управляющая компания. Кроме того, участков, пригодных для нового жилищного строительства, в городе все меньше, а гостиницы можно строить там, где нельзя строить жилье: так что апарт-отели имеют все шансы на быстрое развитие. В стадии проектов и замыслов в городе имеется еще около 2 млн кв. м. недвижимости, которая потенциально может выйти на рынок в виде апартаментов».

Эксперты Knight Frank уточняют, что их статистика складывается из всех объектов, которые официально заявляются как апартаменты. Это важно: ни в какой рекламе вы не найдете ранжирования на «сервисные», «несервисные», «рекреационые» или «элитные» апартаменты — до всего этого нужно будет доходить своим умом. Так же как и самостоятельно прикидывать доходность и ликвидность такого актива. Вопросы снимаются, если вы хотите приобрести апартаменты для собственных нужд — чтобы иметь второе жилье, чтобы отдыхать на берегу залива летом и т. д., доходности тут никакой не предполагается. Два процента элитных апартаментов — это отдельный рынок, на котором действуют свои законы.

Таким образом, вопрос о ликвидности и доходности касается в основном сервисных апартаментов. Проще говоря, вопрос в том, что выгоднее сделать, если у вас есть в «кубышке» три-четыре миллиона рублей, которые хочется приумножить: купить «однушку» в надежде ее выгодно сдавать или купить номер в апарт-отеле?

Покупай, но различай

«Апарт-отели для Петербурга вещь новая: таким проектам не больше трех лет, так что покупатели еще не успели присмотреться к этому типу недвижимости, – рассказывает генеральный директор сети апарт-отелей YE'S Александр Погодин. – Ключевое слово тут «отель». Приходят к нам люди и говорят: мы хотим приобрести квартиру в апарт-отеле. Но это не квартиры и не студии – это нежилые помещения, там не предусматривается постоянное проживание, только гостиничная регистрация. Для тех, кто их снимает, это просто гостиничные номера с кухонной зоной. И их покупка нацелена почти исключительно на получение дохода. Это инвестиция. Сюда приходят, как правило, те, кто уже прикидывал для себя покупки жилья как вложение средств. Есть, конечно, и такие, кто покупает для себя лично, но их меньшинство. Кстати, многие банки дают ипотеку под покупку именно апартаментов. И есть собственники — как физические лица, так и юридические, — которые покупают не один апартамент, а несколько и даже десятки».

Любопытно, что петербургский рынок апартаментов довольно сильно отличается от более агрессивного московского. По словам Александра Погодина, процентов 30 столичных так называемых «апартаментов» фактически представляют собой обычные жилые многоподъездные дома, без всякой отельной функции. Что, естественно, не добавляет рынку прозрачности, а строителям подобных домов — репутации, так как фактически жилье строится на территориях, где строить его запрещено. В Петербурге ситуация лучше: такого вала жилья, маскирующегося под апартаменты, не наблюдается и с точки зрения закона ситуация лучше. «Согласовывать такие объекты бывает сложно, потому что у участников процесса предубеждение — якобы мы мечтаем жилье строить под видом апартаментов. Но, как только видят проект, понимают, что это обычный отель, гостиничный комплекс с единым холлом, вопросы снимаются, – говорит гендиректор YE'S . – Потому что мы строим гостиницу, а гостиницы городу нужны».

Схема работы такого отеля, по словам Погодина, не подходит для традиционных гостиничных операторов, потому что они не готовы работать с десятками и сотнями собственников. Поэтому обычно под каждый проект создается своя управляющая компания.

«Если вы покупаете однушку и потом ее сдаете, то вы должны заниматься всеми нюансами арендных отношений. Это серьезная головная боль, – поясняет Погодин. – Если же вы покупаете номер в апарт-отеле и заключаете договор с управляющей компанией, то вы не занимаетесь ни сдачей в аренду, ни оплатой коммуналки, ни ремонтом. Все проблемы берет на себя УК, которая берет за это определенный процент. Такова общая схема работы в подобных проектах. Вы покупаете апартамент, заключаете договор и с этого момента получаете доход на свой счет. Вам не нужно сюда приезжать, не нужно ни в чем участвовать. Есть, конечно, и такие собственники, которые все эти заботы по сдаче в аренду оставляют за собой, плюс сами отделывают номера, сами ремонтируют. Им так ближе. Тогда они платят управляющей компании только за некоторые услуги апарт-отеля, которых в обычном жилом доме нет — например, за ночное заселение клиента в номер, за ту же регистрацию, если вы сами не хотите этим озабочиваться, и так далее».

Считаем экономику

Строить апарт-отель для девелопера сложнее, чем жилой дом: другая логистика, сложная инженерия. Поэтому, если кто-то выходит на рынок с предложением купить апартаменты дешевле, чем однокомнатные квартиры, то это как минимум подозрительно: апартаменты стоят, как правило, дороже, чем жилье сравнимой площади. Однако, как говорят игроки рынка, апартаменты, кроме того, что снимают с собственника заботы об арендных отношениях, как правило, приносят больший доход, чем самостоятельная сдача квартир.

«Аренда апартаментов выходит дороже, чем аренда квартиры на другой стороне улицы, но и качество жилья выше, и, кроме того, есть  возможность пользоваться всей отельной инфраструктурой – ресторанами, фитнесом, химчисткой и так далее, – рассказывает Погодин. – Поэтому так много в апарт-отелях корпоративных арендаторов, которые селят здесь своих сотрудников. Не снимать же им однушки каждому отдельно. Да и с отчетностью в этом случае проще. С другой стороны, это не «лакшери»-сегмент — там как раз норма прибыли может быть поменьше, — а более популярный сегмент отелей в три-четыре звезды. Это заблуждение – считать, что инвестиция, скажем, в дорогую квартиру в центре принесет вам большой процент дохода. Средние или даже низкие ценовые сегменты могут оказаться гораздо прибыльнее. Есть, конечно, штучные объекты типа апартаментов в пентхаусах пятизвездочных отелей, как в фильме «Красотка», и есть люди, которых там живут годами. Но это эксклюзив, его экономику просчитывают отдельно».

По итогам первой половины 2017 года в Петербурге было продано 1023 апартамента – на 11% больше, чем за аналогичный период 2016 года. С начала прошлого года цена элитных апартаментов стабильно растет — с уровня 420 тысяч рублей за метр до 510 тысяч в первой половине 2017-го. Цена рекреационных апартаментов, наоборот, падает: с начала 2016-го она опустилась с 200 тысяч до среднего уровня в 156 тысяч рублей за метр. Несервисные апартаменты колеблются все это время в пределах 100 – 130 тысяч рублей за метр. А цена сервисных, немного опустившись в конце 2016 года, в первом полугодии 2017-го поднялась до 130 – 140 тысяч рублей за метр (по данным Knight Frank).

Елена Зеликова,
«Фонтанка.ру»


© Фонтанка.Ру

Подписывайтесь на канал "Фонтанка.ру" в Telegram или Viber, если хотите быть в курсе главных событий в Петербурге - и не только.

добавить комментарий
Помните, что все дискуссии на сайте модерируются в соответствии с правилами блога. Если вы видите комментарий, нарушающий правила сайта, сообщайте о нем модераторам.
комментарии пользователей (31)
14 сентября 2017 г. 12:24
zolotareva: А еще апартаменты на берегу Финского залива — возможность более или менее законно влезть в прибрежную зону, где нет функциональных зон для размещения жилья. И такая практика очень нехороша.
13 сентября 2017 г. 10:56
nuga: а почему болваны? Полагаю, жители "Пятого элемента" вряд ли бы смогли легально купить квартиру в Приморском парке, а так — живи — не тужи на берегу пруда. А сейчас еще и регистрацию разрешат в аппартах. Так что, болваны-то в шоколаде
13 сентября 2017 г. 08:08
cfanya001: Я смотрю по факту. Пока что государство поддерживало существование строительных пирамид и их море. Эксроу-счета по сути меняют только того, кто даёт деньги застройщику и может их требовать через суд назад. Раньше давало физлицо-дольщик, а теперь юрлицо-банк. Раньше суды при показыли фигу физлицу, требовавшему через суд исполнения договора составленному по 214 ФЗ. Теперь с тем же успехом могут начать показывать фигу юрлицу, если такая команда будет дана. Или всё же начать исполнять 214 ФЗ. Хотя когда речь зашла о том что его надо исполнять, заинтересованные стали выступать что его надо вообще отменить.
12 сентября 2017 г. 19:09
belysheva: Я была уверена, что по берегу можно пройти, но оказалось, что в 2— местах перекрыто. Со стороны Зеленогорска перегорожено все коттеджами, возможно тоже апарт (?) не знаю, но там прям до воды перегорожено. Потом стройка, пока не понятно, как у них здание встанет, еще льют фундамент, то тоже приходится обходить, не пройти по берегу. Потом какой-то кооператив, там маленькие домики, там пройти можно, но нужно перелезать. А после репина в одном месте не смогли пройти вдоль воды, и даже не смогли понять, что за объект, то ли какой-то ресторан не работающий, или что-то еще, не поняли. Пришлось к дороге выходить, до дороги вся территория перегорожена заборами.
12 сентября 2017 г. 18:34
Кадум Ротаредом: Да, рекламный бред.
СМИ2
MarketGid News
24СМИ. Агрегатор
Lentainform