15:24 19.11.2017
Астронавт с МКС снял падение метеора
Порошенко назвал Украину космической державой
В Петербурге ждут снег и гололедицу
На аукционе в ОАЭ продали автомобильный номер за $3 млн
Саакашвили заявил о «жестоком избиении» его водителя в Одессе
В Париже умер дизайнер Наоми Кэмпбелл и Мишель Обамы
Водитель «Мерседеса» разбился о столб в Пушкине
СМИ: Трампа склоняют дать Киеву денег, а потом продать ракеты
На «Приморской» прохожие подобрали пятилетнего потеряшку с самокатом
Электрик из Петербурга потерял годовую зарплату при покупке царских червонцев
В Сеть выложили видео первого полета российского самолета-радара А-100
В Ленобласти грабитель опустошил банкомат Сбербанка в здании сельской администрации
Перестрелка в «Москва-Сити» произошла из-за неправильно припаркованного автомобиля
Избитого до полусмерти петербуржца подбросили к больнице
На Оптиков автомобиль протаранил две машины и уехал с пробитым радиатором
Во Франции полицейский убил трех человек и ранил еще троих
СМИ: Япония собралась выращивать на Курилах клубнику совместно с Россией
Полиция после беспорядков в Афинах арестовала 16 человек из 6 стран
Петербуржец пообещал не взрывать банк в обмен на пластиковую карту
Путин утвердил расширение оснований для отказа в валютных операциях
Инспектор ДПС из Уфы попался на взятке и попытался уехать на угнанном автомобиле
Пригородные музеи-заповедники объединятся в честь 100-летия
На ноябрьских «Диалогах» обсудят «Нелюбовь» и «Аритмию»
В Мариинском театре исполнят оперу для самых маленьких
РЖД заменили президента гендиректором
Geely пообещал начать производство летающих автомобилей в 2019 году
Треть финнов не хотят принимать беженцев по квоте ООН
Путин открыл памятник царю в Ялте
В Париже участники марша против реформ в сфере труда громят витрины
Первый в мире морской грузовой электроход спущен на воду в Китае
В Хельсинки запустили метро до Эспоо
В Краснодарском крае на борьбу с ДТП поставили иконы
Умер один из основателей AC/DC
Сара Джессика Паркер собрала аншлаг в коридорах «Галереи»
На Малой Балканской неизвестные, представившись полицией, похитили иностранца
Фильм «Крым» получил награду за историчность на культурном форуме
Албин: Газон стадиона на Крестовском поменяют за счет «Зенита»
В Греции число погибших в результате наводнений достигло 19 человек
Самое большое воздушное судно в мире разбилось в Великобритании
CБУ: В Киеве задержан киллер, причастный к убийству главреда русского Forbes в 2004 году
Анонимные звонки об угрозах взрыва обрушились на Нижний Новгород
Бизнесмену из Иркутска дали 5 суток за предоставление места для митинга Навального
На Ямале депутата, главу «дочки» «Газпром нефти» обвинили в получении взятки на миллион
Безработного петербуржца заподозрили в педофилии
ГИБДД нашла водителя, отправившего двух инспекторов в реанимацию на Киевском шоссе
В Петербурге задержаны четверо молодых наркоторговцев
Двое подростков не удержались на высоте в Петербурге
Движение по Тучкову мосту открыла колонна ретроавтомобилей
У звукорежиссера «Ленинграда» украли мотор с катера
В Петербурге отчим 9 лет насиловал маленькую падчерицу
В Петербурге может появиться памятная доска Цою
Следственный комитет нашёл грубые нарушения в аквапарке «Питерлэнд»
Автобус, шедший из Петербурга в Москву, столкнулся с грузовиком: 8 пострадавших
Четверо подозреваемых задержаны по делу о стрельбе в «Москва-Сити»
После ДТП в Усть-Луге пешеходу отрезали руки и голову, подожгли и закопали
В РВИО назвали «полным бредом» сведения о новой доске Маннергейму
Под Гатчиной водитель спровоцировал аварию с машиной ДПС и скрылся с места
«Машина-убийца» и «красивые» телефоны заминировали 74 здания в Петербурге
В столице задержан автомобиль участника стрельбы в «Москва-Сити»
Неизвестные опустошили банкомат «Росбанка» в ТРЦ «Континент»
Автомобилисты в Брусничном ждут въезда в Финляндию 2,5 часа
Глава наукограда на Дальнем Востоке взят под стражу за крупную взятку
Следователям запретили привлекать в качестве понятых своих родственников
Ростуризм заявил о рисках терактов в Европе и США в новогодние праздники
Самолет и вертолет столкнулись в Великобритании, погибли 4 человека
Старостин, Волков и Котов выступят с музыкальным сеансом душеполезностей
Бернар Вербер расскажет петербуржцам о снах и кошках
В Петербурге покажут ирландскую интерпретацию Чехова
Бит-квартет «Секрет» отметит 35-летие творческой деятельности
Как построить телепорт и стать храбрым, расскажут в «Балтдоме»
Строительство

Бизнес на апартаментах

Рынок апартаментов в Петербурга за последний год удвоился. Что будет, если вместо «однушки» купить номер в апарт-отеле, и как разобраться в разнообразии предложений.
Бизнес на апартаментах
komarovo1.ru

Апартаменты в последнее время развиваются активнее других сегментов рынка: за прошлый год их доля в общем объеме петербургской недвижимости выросла с четырех до восьми процентов. Однако покупатели в большинстве своем толком не знают, в чем особенности владения таким активом и каким образом он может приносить доход.

Согласно данным аналитиков Knight Frank, еще четыре года назад петербуржцы могли выбирать не более чем из 500 – 600 предложений апартаментов. Лишь в конце 2013-го их число в городе превысило первую тысячу. С тех пор рынок вырос в пять раз: сегодня в Петербурге продажи открыты в 31 проекте, а объем предложения по всему городу — почти пять тысяч апартаментов. В первом полугодии 2017 года в продажу вышло семь новых апарт-отелей и одна новая очередь уже работающего проекта — в сумме это 306 тысяч кв. м.

Два процента из всех готовых к продаже апартаментов относятся к «лакшери»-сегменту (7 проектов, 415 апартаментов). Это нишевые проекты в «золотых» местах — такие, как Royal Park на Петровском или Императорский яхт-клуб на Бычьем острове.

Долю в 21% занимают рекреационные апартаменты, приобретаемые для отдыха, обычно в Курортном и Приморском районах (7 проектов, 1173 апартамента) — например, такие проекты, как «Светлый мир: Внутри» на месте бывшего пансионата «Дюны» или «Первая Линия. Apartments» в Комарово на границе с Зеленогорском.

«Несервисные» апартаменты, то есть приобретаемые для себя, а не для сдачи в аренду, составляют 31% (7 проектов, 788 апартаментов в продаже): это ЖК «Елагин Апарт» на улице Савушкина или клубный дом «Loft na Srednem» на Васильевском острове.

И наконец, 46%, то есть почти половина, – так называемые «сервисные» апартаменты в апарт-отелях (10 проектов, 2559 апартаментов) – для сдачи в аренду, с полной отделкой и меблировкой. Управляет такими отелями всегда специализированная компания, предоставляющая полный спектр гостиничных услуг. Эксперты выделяют апарт-отели «YE'S» на улице Хошимина и Социалистической, «SALUT!» на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта.

Цивилизованная аренда

«Новые проекты, которые выходят на рынок сейчас, это в основном сервисные апартаменты – обычно уже полностью отделанные меблированные гостиничные номера, имеющие программы получения дохода, – рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. – Конкуренция на рынке аренды жилья растет, а спрос уменьшается: в таких условиях перспектива у сервисных апартаментов неплохая. И она связана с развитием рынка «цивилизованной аренды», которую обеспечивает управляющая компания. Кроме того, участков, пригодных для нового жилищного строительства, в городе все меньше, а гостиницы можно строить там, где нельзя строить жилье: так что апарт-отели имеют все шансы на быстрое развитие. В стадии проектов и замыслов в городе имеется еще около 2 млн кв. м. недвижимости, которая потенциально может выйти на рынок в виде апартаментов».

Эксперты Knight Frank уточняют, что их статистика складывается из всех объектов, которые официально заявляются как апартаменты. Это важно: ни в какой рекламе вы не найдете ранжирования на «сервисные», «несервисные», «рекреационые» или «элитные» апартаменты — до всего этого нужно будет доходить своим умом. Так же как и самостоятельно прикидывать доходность и ликвидность такого актива. Вопросы снимаются, если вы хотите приобрести апартаменты для собственных нужд — чтобы иметь второе жилье, чтобы отдыхать на берегу залива летом и т. д., доходности тут никакой не предполагается. Два процента элитных апартаментов — это отдельный рынок, на котором действуют свои законы.

Таким образом, вопрос о ликвидности и доходности касается в основном сервисных апартаментов. Проще говоря, вопрос в том, что выгоднее сделать, если у вас есть в «кубышке» три-четыре миллиона рублей, которые хочется приумножить: купить «однушку» в надежде ее выгодно сдавать или купить номер в апарт-отеле?

Покупай, но различай

«Апарт-отели для Петербурга вещь новая: таким проектам не больше трех лет, так что покупатели еще не успели присмотреться, – рассказывает генеральный директор сети апарт-отелей YE'S Александр Погодин. – Ключевое слово тут «отель». Это не квартиры и не студии. Это гостиничные номера с кухонной зоной. Большинство не живет здесь постоянно, а покупка почти всегда нацелена исключительно на получение дохода. Это инвестиция. Сюда приходят, как правило, те, кто уже прикидывал для себя покупки жилья как вложение средств. Есть, конечно, и такие, кто покупает для себя лично, но их меньшинство. И есть собственники — как физические лица, так и юридические, — которые покупают не один апартамент, а несколько и даже десятки».

Любопытно, что петербургский рынок апартаментов довольно сильно отличается от более агрессивного московского. По словам Александра Погодина, процентов 30 столичных так называемых «апартаментов» фактически представляют собой обычные жилые многоподъездные дома, без всякой отельной функции. Что, естественно, не добавляет рынку прозрачности, а строителям подобных домов — репутации, так как фактически жилье строится на территориях, где строить его запрещено. В Петербурге ситуация лучше: такого вала жилья, маскирующегося под апартаменты, не наблюдается и с точки зрения закона ситуация лучше. «Согласовывать такие объекты бывает сложно, потому что у участников процесса предубеждение — якобы мы мечтаем жилье строить под видом апартаментов. Но, как только видят проект, понимают, что это обычный отель, гостиничный комплекс с единым холлом и дополнительной инфраструктурой, вопросы снимаются, – говорит гендиректор сети YE'S . – Потому что по факту мы строим гостиницу».

Схема работы такого отеля, по словам Погодина, не подходит для традиционных гостиничных операторов, потому что они не готовы работать с десятками и сотнями собственников. Поэтому для сети YE'S было принято решение создать свою управляющаю компанию.

«Если вы покупаете однушку и потом ее сдаете, то вы должны заниматься всеми нюансами арендных отношений. Это серьезная головная боль, – поясняет Погодин. – Если же вы покупаете номер в апарт-отеле и заключаете договор с управляющей компанией, то вы не занимаетесь ни сдачей в аренду, ни оплатой коммуналки, ни ремонтом. Все проблемы берет на себя УК, которая берет за это определенный процент. Такова общая схема работы в подобных проектах. Вы покупаете апартамент, заключаете договор и с этого момента получаете доход на свой счет. Вам не нужно сюда приезжать, не нужно ни в чем участвовать. Есть, конечно, и такие собственники, которые все эти заботы по сдаче в аренду оставляют за собой, плюс сами отделывают номера, сами ремонтируют. Им так ближе. Тогда они платят управляющей компании только за некоторые услуги апарт-отеля, которых в обычном жилом доме нет — например, за ночное заселение клиента в номер, за ту же регистрацию, если вы сами не хотите этим озабочиваться, и так далее».

Считаем экономику

Строить апарт-отель для девелопера сложнее, чем жилой дом: другая логистика, сложнее инженерия. Однако, как говорят игроки рынка, апартаменты, кроме того, что снимают с собственника заботы об арендных отношениях, как правило, приносят больший доход, чем самостоятельная сдача квартир. Как показывает практика, в среднем доходность без учета капитализации объекта может составлять 10%. У традиционных квартир этот показатель в 1,5 – 2 раза ниже. 

«Аренда апартаментов выходит дороже, чем аренда квартиры на другой стороне улицы, но и качество жилья выше, и, кроме того, есть  возможность пользоваться всей отельной инфраструктурой – ресторанами, фитнесом, химчисткой и так далее, – рассказывает Погодин. – Наиболее доходный сегмент по уровню соответствует отелям в три-четыре звезды. Это заблуждение – считать, что инвестиция, скажем, в дорогую квартиру в центре принесет вам большой процент дохода. Средние или даже низкие ценовые сегменты могут оказаться гораздо прибыльнее. Есть, конечно, штучные объекты типа апартаментов в пентхаусах пятизвездочных отелей, и есть люди, которых там живут годами. Но это эксклюзив, его экономику просчитывают отдельно».

По итогам первой половины 2017 года в Петербурге было продано 1023 апартамента – на 11% больше, чем за аналогичный период 2016 года. С начала прошлого года цена элитных апартаментов стабильно растет — с уровня 420 тысяч рублей за метр до 510 тысяч в первой половине 2017-го. Цена рекреационных апартаментов, наоборот, падает: с начала 2016-го она опустилась с 200 тысяч до среднего уровня в 156 тысяч рублей за метр. Несервисные апартаменты колеблются все это время в пределах 100 – 130 тысяч рублей за метр. А цена сервисных, немного опустившись в конце 2016 года, в первом полугодии 2017-го поднялась до 130 – 140 тысяч рублей за метр (по данным Knight Frank).

Елена Зеликова,
«Фонтанка.ру»


© Фонтанка.Ру

Подписывайтесь на канал "Фонтанка.ру" в Telegram, Viber или группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Петербурге - и не только.

СМИ2
MarketGid News
24СМИ. Агрегатор
Lentainform
Фото предоставлено компанией ООО "Терминал-Ресурс"
На территории ЖК «Образцовый квартал 2» начинаются внутренние отделочные работы ДОУ
В дошкольном общеобразовательном учреждении, расположенном на территории малоэтажного жилого комплекса «Образцовый квартал 2», начинаются внутренние отделочные работы.
Фото предоставлено ГК "Эталон"
Специалисты Группы «Эталон» стали победителями конкурса «СТРОЙМАСТЕР-2017»
16 ноября 2017 года во Дворце Труда состоялась торжественная церемония награждения победителей конкурса профессионального мастерства среди специалистов рабочих профессий строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области «СТРОЙМАСТЕР - 2017».
Компания «Главстрой-СПб»
ЖК «Северная долина»: лучшая строительная площадка Петербурга
Компания «Главстрой-СПб» приняла участие в церемонии награждения победителей юбилейного конкурса «Строймастер – Санкт-Петербург 2017». ЖК «Северная долина» был награжден дипломом I степени в номинации «Лучшая строительная площадка и бытовой городок».