ПоделитьсяУже больше половины квартир в массовом сегменте новостроек Петербурга продаются с отделкой под ключ, и их доля продолжает расти. Как в Европе: дом сдан — въезжай и живи.
Глава Минстроя Михаил Мень выступил с идеей законодательного запрета продажи квартир без отделки в новостройках: так новоселам будет и дешевле, и удобней. «Фонтанка» разбиралась, насколько далеко петербургскому рынку до европейского, где жилье сдается только с полным косметическим ремонтом и встроенной мебелью.
Масс-маркет устал
Лет двадцать назад городского новосела ждал затяжной ремонт: застройщик в основном предлагал квартиры без отделки: со стенами без штукатурки, полом без стяжки. С начала нулевых начал распространяться новый продукт — квартиры с предчистовой (белой) отделкой, где нужно лишь поклеить на стены обои да положить на пол паркет или ламинат. Еще через несколько лет в массовый сегмент пришло жилье с полной (чистовой) отделкой.
Сейчас ситуация, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», выглядит таким образом. За 2016 год порядка 60-70% всех сделок в черте Петербурга было заключено с квартирами с чистовой отделкой. Три года назад этот показатель был меньше примерно на 20%. То есть большая часть петербургских покупателей квартир в массовом сегменте (эконом и комфорт) нынче нацелены вселяться сразу же после получения ключей.
Иная ситуация на рынке новостроек Ленобласти. Здесь доля предложения квартир под ключ составляет лишь 30-40% и последние три года почти не растет. Эксперты объясняют этот факт большой концентрацией в городских предместьях объектов с минимальными ценами, которые достигаются в том числе, за счёт отсутствия отделки.
Мало такого предложения и в высокоценовых сегментах рынка, где клиент предпочитает творить дизайн своего жилища самостоятельно. В бизнес-классе доля квартир под ключ занимает лишь 20-30%, а в элите они вовсе выглядят как нонсенс.
Кому сколько
В настоящее время опцию «квартира под ключ» предлагают все застройщики массового сегмента в своих городских проектах, многие продолжают наращивать долю такого продукта.
Так, у компании «Главстрой-СПб», специализирующейся в экономсегменте, квартиры с полной отделкой составляют основной объем предложения. В ГК «ЦДС» порядка 60-70% квартир продается с полной отделкой, тогда как еще несколько лет назад их доля была около 15-20%. У компании Setl City все проекты сегмента комфорт, находящиеся в продаже, сейчас предлагаются покупателям с готовой отделкой.
Другие игроки сознательно прекратили рост такого предложения, полагая, что спрос на него не безграничен. «В сегменте комфорткласса такой выбор делает не более 50% клиентов. Нашей целевой аудитории стопроцентный охват всех квартир чистовой отделкой не требуется», – говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Что почем
Как правило, в комфортклассе готовая отделка предлагается покупателям в качестве дополнительной опции: квартира сдается по-черновому, а услуга возможна по желанию клиента за отдельную плату. В «экономе», наоборот, стоимость отделки чаще всего включают в стоимость квартиры. Встречается и смешанный формат, когда в проекты «вшивается» определенное количество квартир с отделкой (например, один подъезд), но при этом сохраняется опция «заказать отделку».
Что получает покупатель готовой квартиры и какие за это платит деньги, зависит от проекта застройщика и его стандартов. В жестком «экономе» могут быть представлены лишь дешевые обои с бюджетные линолеумом. В проектах «комфорт» все выглядит побогаче. Как правило, клиент может выбрать из двух-трех вариантов дизайна, отличающихся различными цветовыми решениями. Полная чистовая отделка включает обои под покраску, натяжные потолки, ламинат, керамическую плитку, установку межкомнатных дверей, мойки, стиральной и посудомоечной машины, сантехники.
В компании «Строительный трест», к примеру, базовую стоимость подобного «набора» оценивают в 12 тыс. руб./кв. метр, включая ее в стоимость квартиры.
«В экономклассе стоимость отделки вообще не принято выделять, так как она минимальна. В сегменте комфорт, как правило, «белая» отделка входит в цену квадратного метра, занимая в нем от 3 до 6 тыс. руб. на кв. м. Стоимость чистовой отделки варьируется от 9 до 15 тыс. руб. Это примерно 10-15% от стоимости квадратного метра», – говорит директор по маркетингу и рекламе компании LEGENDA Всеволод Глазунов.
Интересно, что растущая конкуренция привела к тому, что к борьбе за клиента подключились и застройщики экономкласса. «Если ранее вариативность отделки была характерна для классов комфорт и выше, то сегодня застройщики жилья экономкласса все чаще предлагают покупателям несколько стандартов отделки на выбор», – отмечает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.
Последний тренд на рынке — появление предложений квартир не только с чистовой отделкой, но и с мебелью. Однако спрос на такой продукт пока еще не сформирован: покупатель с опасением смотрит на новую опцию. «Только по мере расширения предложения качественных объектов будет увеличиваться и доля покупателей, желающих их приобрести», – говорит начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», Санкт-Петербург, Светлана Лежнева.
Не доросли
По словам застройщиков, плюсы полной отделки очевидны для потребителя. Это возможность незамедлительно въехать в свою квартиру, что существенно для ипотечного заемщика (60-70% покупателей), вынужденного тратить деньги на съем жилья. Стоимость отделки уже включена в ипотечный кредит, который по своим условиям более выгоден чем, к примеру, потребительский заем на ремонт. Ну и главное, на ремонте можно сэкономить, хотя бы потому, что застройщик приобретает все отделочные материалы и технику по оптовым ценам.
Есть и другая сторона медали. По словам Екатерины Гуртовой, разница между «белой» отделкой и дешевой чистовой сейчас минимальна. Отсюда и ставка многих застройщиков на массовую отделку своих объектов экономкласса и даже комплексов, которые в рекламе позиционируются как комфорткласс. «Во многом это и объясняет «загадку», почему на рынке доля квартир с чистовой отделкой растет, а с предчистовой – уменьшается», – говорит она.
В целом эксперты прогнозируют, что доля «квартир под ключ» в экономе продолжит увеличиваться, в комфорте — в незначительной мере тоже. Но нарастающей динамики, как это было, несколько лет подряд, больше не будет. Это касается Петербурга. В новостройках «ожерелья» КАД, где ключевым параметром выбора является минимальная цена жилья, такой продукт по-прежнему будет мало востребован. «В соседних жилых комплексах между покупкой квартиры с отделкой и без нее, ограниченный в средствах покупатель, скорее всего, выберет квартиру без отделки, даже если цена ее будет минимальна и рассчитана по себестоимости»,- уверена Светлана Лежнева.
В инициативах Минстроя эксперты видят лишь угрозу новой нагрузки на застройщика, а, значит, и на похудевший кошелек покупателя. По мнению генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, в случае принятия предлагаемого чиновниками решения, средняя цена «квадрата» в новостройках подрастет как минимум на 4-5%. Рынок в очередной раз подгонят под общий шаблон, в результате чего многие застройщики начнут подходить к отделке формально, а покупателя лишат выбора и заставят платить за то, что им не нужно.
Все выступают за эволюционный путь развития рынка, правда, не исключают, что он будет долгим. «Приблизиться к показателям, например, Западной Европы, где доля жилья с отделкой составляет более 90%, мы сможем еще не скоро, лишь когда завершится первоначальный этап насыщения жильем. А это процесс довольно длительный», – уверен Петр Буслов.
«В Финляндии и во многих европейских странах в принципе не разрешен ввод в эксплуатацию домов и передача квартир покупателям без отделки и, в некоторых странах, даже без встроенной мебели. Но у нас до этого еще не дорос ни рынок, ни большинство клиентов», – резюмирует Екатерина Гуртовая.
Александр Круглов, для «Фонтанки.ру»
