Ипотека для малого бизнеса

Малые предприниматели – арендаторы городской недвижимости – добились своего. По их просьбам в закон об ипотеке внесут изменения. После того как документ отредактируют, предприниматели смогут закладывать выкупаемые ими помещения и получать под них банковские кредиты. Но все же бизнесмены не спешат радоваться, ведь в условиях кризиса получить кредит, даже под залог, становится все труднее.

Как сообщил заместитель председателя КЭРППиТ Дмитрий Быков, 19 февраля комитет по собственности Госдумы одобрил законодательную инициативу Петербурга о внесении изменений в закон об ипотеке. В федеральном парламенте пообещали, что 25 февраля поправки рассмотрят в первом чтении.

В Смольном считают, что поправки в закон об ипотеке просто необходимы, чтобы реально заработал другой нормативный акт, позволяющий арендаторам - представителям малого бизнеса выкупать принадлежащие городу помещения. Согласно этому закону, который власти Петербурга приняли в прошлом году, малые предприятия могут выкупать арендуемые ими помещения вне конкурса. Но чтобы не делать из этого “раздачу слонов”, правительство Петербурга приняло решение продавать помещения не больше 500 кв. метров в рассрочку на 2 года.

После оглашения таких условий предприниматели сразу же заявили: чтобы выкупить помещения, практически всем придется прибегнуть к банковским кредитам. Но тут возникла неразрешимая проблема. Оказалось, что существующее законодательство не позволяет оформить кредитный договор под залог коммерческой недвижимости. Предприниматели признались, что такие трудности возникали у них еще до принятия закона о “выкупе”. Многие предприниматели обращались в банки за такими микро-кредитами, пытались договориться с банками о кредитовании, например, выкупленных на торгах Фонда имущества площадей, но им отказывали, ссылаясь, что законом “об ипотеке” коммерческие метры не регулируются, а значит, предметом залога по сделке быть не могут.

Дать развитие таким сделкам пытались и в Фонде имущества, но также безуспешно. “У нас была попытка реализовать идею заключения трехстороннего договора между банком, заемщиком и Фондом, согласно которому предприниматели могли бы участвовать в торгах, используя привлеченные средства, - прокомментировали “Фонтанке” в Фонде. - Сумма кредита заранее оговаривалась с банком, а купленный объект должен был стать предметом залога. Это фактически ипотечная система. Но идея провалилась, потому что, согласно действующему законодательству, невозможно заключить договор купли-продажи одновременно с договором о залоге. То есть невозможно использовать ипотечную схему для приобретения нежилых помещений. Мы не могли гарантировать банкам обеспечение в виде купленного предпринимателем и заложенного объекта недвижимости. Хотя многие финансовые учреждения хотели работать по этой схеме”.

При этом, в Смольном понимают, что заинтересованных в принятии поправок лиц не так уж и много. По разным подсчетам, законом о выкупе смогут воспользоваться в Петербурге от 1 до 5 тысяч малых предпринимателей. На данный момент в КУГИ от желающих приобрести арендное помещение поступило 60 заявок. И все же чиновники надеются, что когда поправки в закон об ипотеке внесут, процесс выкупа помещений пойдет активнее.

Сами предприниматели сомневаются, что изменения в закон помогут им в ситуации кризиса. “Даже если нам разрешат покупать у города и параллельно закладывать в банк помещения, это мало что изменит, - посетовал представитель малого бизнеса, пожелавший остаться неизвестным. - Сейчас банки если и кредитуют, то процентные ставки просто неподъёмны – 25-35%. Это же нереальная цифра”.

Как рассказал Дмитрий Быков, сейчас специалисты КЭРППиТ ведут переговоры со Сбербанком о возможности кредитования бизнесменов под выкуп арендуемых ими помещений на более лояльных условиях. Возможно, договоренности с госбанком будут достигнуты как раз к тому моменту, когда в Думе одобрят законопроект.

В любом случае, и КЭРРиТ, и Думе нужно поторопиться. Действие закона дискретно. Выкупить арендованную недвижимость можно будет до 1 июня 2010 года.

Напомним, что закон “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства” (о выкупе арендованных помещений), который и вызвал необходимость корректировки закона об ипотеке, был принят Думой 4 июля 2008 года. В Москве посчитали, что этот закон станет хорошей поддержкой для малого бизнеса.

После того как федеральный нормативный акт был подписан, в регионах приступили к обсуждению его конкретных положений. К полномочиям субъектов отнесли право решить, сколько квадратных метров и на какой срок отдать на выкуп предпринимателям. В Петербурге разгорелись самые жаркие споры. Депутаты, чиновники Смольного и сами бизнесмены обсуждали варианты: от самого консервативного - не более 30 квадратных метров на 1 год - до самого либерального - без всяких ограничений. В итоге, только ближе к концу декабря, когда откладывать больше было нельзя (федеральный закон вступил в силу 1 января 2009 года), было принято решение “золотой середины” - 500 кв. метров в рассрочку на 2 года.

Маша Могилевская,
“Фонтанка.ру”